Hace
unos días me visitaba en el despacho un cliente, constructor, a quien el
promotor de un bloque de viviendas adeuda gran parte del importe de la obra
realizada. Como internet está al
alcance de cualquiera y existe información de todo tipo al respecto, me
planteaba en concreto el porqué de no poder cobrar con el propio edificio,
pues, según él, tenía un crédito refaccionario sobre el mismo.
La
verdad es que tener que contradecir lo que un cliente ha encontrado en internet
es siempre una tarea ingrata, puesto que el cliente suele decantarse por
aquella opinión que le es más favorable y, en nuestro caso, la mía no lo era.
En
efecto, el crédito refaccionario es aquel
que se origina por el anticipo de la financiación, o del pago de los costes, bien de la rehabilitación
o reedificación (refacción) de un inmueble, o bien por su nueva
construcción, de modo que el acreedor
refaccionario que ha costeado el aumento del valor del inmueble,
como consecuencia de la obra, y que ha soportado el anticipo, adquiere un derecho de realización preferente
sobre el inmueble construido o mejorado, en garantía de la devolución del
anticipo costeado.
El crédito
refaccionario otorga un derecho preferente frente a los restantes acreedores
del titular que interviene en una obra de edificación o mejora de una finca
para satisfacer su crédito derivado de los gastos y honorarios devengados.
En este sentido, los
artículos 1921 y siguientes del CC regulan la concurrencia y prelación de
créditos, estableciendo el art. 1922 del CC el orden de preferencia de los
créditos especiales de naturaleza mobiliaria y el artículo 1923 los de
naturaleza inmobiliaria. Concretamente su apartado 3º preceptúa :
Art. 1923: “Con relación a determinados bienes
inmuebles y derechos reales del deudor,
gozan de preferencia:
3º.- Los créditos hipotecarios y los
refaccionarios, anotados e inscritos en el Registro de la
Propiedad, sobre los bienes hipotecados
o que hubiesen sido objeto de la refacción”.
Por lo que se entiende que la
preferencia de estos créditos se encuentra condicionada a la previa inscripción
del mismo en el Registro de la Propiedad. Y en caso de concurrir con otros, de
acuerdo con el art. 1927 Cc, será el orden de antigüedad de las respectivas
inscripciones o anotaciones el que determine su preferencia.
Teniendo en cuenta, como acabamos de
decir, la obligatoriedad de la
inscripción del crédito refaccionario para que surta efecto como tal, según el
art. 59 de la Ley Hipotecaria el acreedor refaccionario deberá presentar el
contrato por escrito que en cualquier forma legal haya celebrado con el deudor.
Esta anotación surtirá, respecto al crédito refaccionario, todos los efectos de
la hipoteca.
El art. 64 de la Ley Hipotecaria aclara
la prevalencia que se otorga al acreedor refaccionario, lo que es importante
cuando concurra con un derecho real de hipoteca:
“Las personas a cuyo favor estuvieren
constituidos derechos reales sobre la finca refaccionada, cuyo valor se haga
constar en la forma prescrita en los artículos precedentes, conservarán su
derecho de preferencia respecto al acreedor refaccionario, pero solamente por
un valor igual al que se hubiere declarado a la misma finca.
El acreedor refaccionario será
considerado como hipotecario respecto a lo que exceda el valor de la finca al
de las cargas o derechos reales anteriormente mencionados, y en todo caso,
respecto a la diferencia entre el precio dado a la misma finca antes de las
obras y el que alcanzare en su enajenación judicial.”
Es decir, el constructor que tenga un
contrato de obra con el promotor podrá anotarlo en el Registro y una vez
anotado, si existiera sobre la finca una hipoteca en garantía de un préstamo
concedido para financiar la construcción, el acreedor hipotecario sólo tendrá
preferencia sobre el valor de la finca antes de llevarse a cabo la refacción
del inmueble. Lo que exceda del mismo, teniendo en cuenta que esa diferencia de
precio sería debida a una mejora en el inmueble, gracias al crédito
refaccionario (es decir, el concedido por el constructor al promotor al llevar
a cabo la obra sin cobrarla), aumentará el valor del inmueble y por tanto
aprovechará al constructor-acreedor refaccionario.
Con esta respuesta, que nada tenía que
ver con lo que había leído en internet, mi atribulado cliente se despidió del
despacho porque, llevado de su naturaleza confiada y sus años de relación con
el promotor, … ni siquiera había firmado contrato con él.
NOTA.- Para
quien quiera profundizar en el tema, la obra de referencia (o al menos, una
buena obra en la materia en mi opinión) es “El
privilegio del crédito refaccionario” de Encarnación Cordero Lobato,
Madrid, 1995.
