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jueves, 5 de septiembre de 2024

Por qué lo llaman “gazumping” cuando quieren decir “arras”

 


 

Ha llegado a mis manos un artículo, publicado por Fotocasa, cuyo título sin duda llama a su lectura: Gazumping: la preocupación de los compradores en UK, ¿es legal en España? Podéis consultarlo AQUÍ.

 

Y, claro, uno se inquieta y se pregunta qué es eso del “gazumping”. El artículo de Fotocasa indica que se trata de “una práctica que ocurre cuando el vendedor, tras aceptar una oferta de compra de vivienda, decide venderle el piso a un comprador que presenta otra oferta más alta” y que eso viene motivado porque “la venta de la vivienda no es legalmente vinculante hasta que no se firma la escritura de compraventa, lo que deja al comprador en una situación de vulnerabilidad”.

 


No obstante, y para nuestra tranquilidad, el artículo concluye que “En España esta práctica no es común, ya que los compradores suelen asegurar la compra con un contrato de arras. El proceso de compraventa español es distinto al británico: una vez firmamos el contrato de arras, ambas partes tienen la obligación de cumplir con las condiciones pactadas, lo que ofrece una protección tanto al comprador como al vendedor”.

 

En toda esta información hay diversos matices que creo de interés aclarar:

 

1.     En primer lugar, si acudimos otras fuentes, como la versión en inglés de Wikipedia (que podéis consultar AQUÍ), se aclara que, en realidad, estamos ante una oferta verbal del primer “comprador” y de ahí que el vendedor pueda aceptar otra oferta posterior por mayor precio. Así, literalmente y traducido por mí, “ocurre cuando un vendedor (especialmente de propiedad inmobiliaria) acepta una oferta verbal (una promesa de compra) sobre la propiedad de un comprador potencial, pero después acepta una oferta más alta de otra persona distinta”.

 

2.     La versión en inglés de Wikipedia –como la española- no es un Tratado jurídico y de ahí que no explique que, en realidad, una oferta verbal aceptada es perfectamente válida, como en el Derecho español, aunque el problema será poder acreditar que existió y que fue aceptada por el vendedor. O sea, lo mismo que el Derecho español.

  

3.     Sí se aclara que los contratos inmobiliarios han de plasmarse por escrito, porque lo exige una ley del Parlamento británico nada menos que de 1677, el denominado “Statute of Frauds” o Estatuto para prevenir fraudes, que exige, precisamente con esa finalidad, la forma escrita. Norma reiterada en la Ley de Propiedad inmobiliaria de 1989.

 

4.     En nuestro Derecho, también existe esa norma que exige la forma escrita. Aunque desde el Ordenamiento de Alcalá de 1348 se optó por entender que los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento y desde entonces obligan –es decir, los contratos son válidos-, tanto en nuestro Código Civil como en el Código de Comercio se exige la forma escrita para aquellos que tengan un interés económico superior a 1500 pesetas, es decir, unos 9 euros. Pero esta forma no es imprescindible para la validez del contrato sino tan sólo la forma de acreditar su existencia y sus condiciones.

 

5.     Las arras se regulan en el Código Civil en su art. 1454 y se configura como un pacto accesorio a un contrato principal. Implica la entrega de una cantidad de dinero por el comprador en concepto de “señal” y su finalidad suele ser penitencial. Es decir, se puede quebrantar la obligación de entrega del inmueble al comprador, pero en tal caso el vendedor que las haya recibido vendrá obligado a devolverlas duplicadas.

 

6.     ¿Son las arras garantía suficiente de que el (futuro) vendedor no se echará atrás y venderá a alguien que ofrezca un mayor precio? No. Las arras sólo aseguran que si finalmente el vendedor no procede a la entrega de la cosa vendida, tendrá que devolver su importe y otra cantidad igual como “penitencia” por el incumplimiento.


7.     De ahí el interés de las partes –no sólo del vendedor- en fijar una señal o arras y que su importe sea lo suficientemente elevado para que, de una parte, el vendedor no busque un comprador que pague más y, de otra, no sacrifique oportunidades futuras de venta en el período por el que se pacten que no vengan compensadas por su cuantía en caso de que el comprador finalmente no compre.

 

8.     Un tema que se plantea a menudo es qué ocurre en caso de que el banco deniegue la financiación para la adquisición del inmueble. Y es un tema claramente conflictivo porque la pretensión del comprador de recuperar su importe en tal caso chocaría con el derecho en exclusiva de comprar de que ha gozado durante ese periodo que, lógicamente, debe ser retribuido pues de lo contrario carecería de causa.

 

La conclusión a la que podemos llegar es que no podemos hablar de gazumping sino de arras. Mediando estas, la consecuencia de esa actuación del vendedor que incumple su primer compromiso por un mayor precio vendrá regulada expresamente y consistirá en la “penitencia” de devolver lo recibido y pagar una cantidad similar a modo de sanción.

lunes, 2 de septiembre de 2024

¡Volvemos al trabajo!

 

Concluido el inhábil mes de agosto, volvemos al trabajo, 



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