La
presente es la segunda entrega (de un total de tres) que resumen mi
intervención en el MODULO III: MECANISMOS DE DEFENSA DEL DEUDOR EN LA EJECUCION
HIPOTECARIA Y ORDINARIA del Curso Superior práctico sobre tutela y protección
de los consumidores y segunda oportunidad, organizado por la Fundación de
Estudios y Prácticas Jurídicas de Granada.
Durante
un tiempo se ha podido sostener judicialmente la falta de legitimación del
banco que concedió un préstamo hipotecario para su ejecución si éste fue objeto
de titulización.
Aunque
se trata de un fenómeno complejo, puede definirse la titulización como una
técnica financiera consistente en la transferencia de activos financieros que
proporcionan derechos de crédito a un inversor, transformando esos derechos de
crédito en títulos financieros emitidos en los mercados de capitales. Una
explicación muy fácil y divertida puede encontrarse en este vídeo de Leopoldo
Abadía, describiendo el origen de la crisis de 2008, a partir del minuto 01.50.
Esos “paquetitos” a los que se
refiere son el resultado de la titulización.
Se
regula en nuestro país por la Ley 19/1992 y determinados preceptos del Real Decreto
716/2009, de 25 de marzo (que desarrolla, a su vez, la Ley 2/1981, de 25 de
marzo, de regulación del mercado hipotecario).
Aunque
la mayoría de resoluciones dictadas por Audiencias Provinciales negaba la falta
de legitimación del banco concedente del préstamo hipotecario titulizado (como
las Audiencias de Barcelona y de Madrid), algunas sentencias de la Audiencia de
Valencia estimaron la excepción. La Audiencia que mejor desarrolló la tesis
denegatoria de legitimación fue la de Castellón, Sección 3ª, mediante auto núm.
252/2017, de fecha 19 de octubre.
Sus
argumentos fueron, básicamente, la reforma operada a través de la Ley 13/2015,
de la Ley Hipotecaria, que permitió la inscripción a favor del fondo de
titulización del crédito titulizado, así como la consideración del art. 30 del
Real Decreto 716/2009 –que reconoce expresamente la legitimación activa de la
entidad prestamista inicial- como una norma reglamentaria que no puede
contradecir la ley.
Sin
embargo, la cuestión ha quedado resuelta con el dictado de dos sentencias por
el Tribunal Supremo que han reconocido expresamente la legitimación activa de
la entidad prestamista: sentencia núm. 708/2021, de 20 de octubre y sentencia
359/2022, de 4 de mayo.
En
ambas se reconoce que el banco concedente del préstamo, aunque éste se
titulice, mantiene la custodia y administración del mismo, debiendo realizar
cuantos actos sean necesarios para la efectividad y buen fin del mismo, entre
los que se encuentra el ejercicio de la acción judicial. Y todo ello sin
perjuicio de que, si el banco no ejercitara las acciones que le corresponden,
el fondo de titulización también podría hacerlo, pero sin excluir en ningún
caso la legitimación activa del banco prestamista.
En cualquier caso,
debe tenerse en cuenta que diversas normas autonómicas, en el marco de sus
competencias en cuestiones de consumo, obligan al banco prestamista que titulice
un préstamo, a informar a los titulares del mismo, en amplios términos. Así
resulta del Estatuto de personas consumidoras de la Comunidad valenciana (hoy,
aprobado por Decreto Legislativo 1/2019, de 13 de diciembre) o, más
específicamente, del Decreto 175/2020, de 27 de octubre, dictado por la Junta
de Andalucía, por el que se regula el derecho de información de las personas
consumidoras y usuarias prestatarias y garantes en los casos de emisión de
participaciones hipotecarias o certificados de transmisión de hipoteca, así
como en los de transmisión, cesión u otros actos o negocios jurídicos que
puedan producir la alteración de la titularidad del contrato de préstamo
hipotecario sobre la vivienda, o del derecho de crédito derivado del mismo.
En su artículo 3
se obliga al prestamista a informar al prestatario de toda emisión de
participaciones hipotecarias o certificados de transmisión de hipoteca, y de
toda transmisión, cesión o cualquier otro acto o negocio jurídico de cualquier
clase que sea, ya tenga carácter voluntario o forzoso, incluyendo la ejecución
de garantías de cualquier tipo, que pueda producir una alteración total o
parcial de la titularidad de un contrato de préstamo hipotecario sobre la
vivienda contratado por aquélla, o del derecho de crédito derivado del mismo,
con expresión de los siguientes extremos:
a) El acto o negocio jurídico concreto
que haya tenido lugar, su fecha y el capital pendiente de pago del préstamo
hipotecario afectado en dicho momento, así como la indicación de la normativa
reguladora al amparo de la cual se ha realizado dicho negocio.
b) El porcentaje del contrato de
préstamo hipotecario o del derecho de crédito titulizado cuya titularidad
resulta afectada.
c) La identidad y domicilio de quien,
tras el acto o negocio, resulte ser acreedor, o acreedores si fueran más de
uno, con especificación del porcentaje que corresponda a cada uno en relación
al total.
d) En su caso, la identidad y domicilio
de la Sociedad Gestora del Fondo de Titulización a cuyo activo se hubiera
incorporado, así como el código identificativo asignado al crédito titulizado y
cualesquiera otras circunstancias que resulten necesarias para que la persona
consumidora o usuaria pueda identificarlo.
e) El precio del acto o negocio, con
expresión separada de la quita o descuento que se haya aplicado, en ambos casos
en euros.
f) El carácter litigioso, o no, del
crédito hipotecario, y el derecho a la extinción de los créditos litigiosos
cedidos que asiste a la persona deudora conforme al artículo 1.535 del Código
Civil, así como el importe de las costas e intereses a efectos de su ejercicio.
g) La identidad y domicilio de quien,
tras el acto o negocio, ostente legitimación, de conformidad con el régimen
legal aplicable, para instar la ejecución judicial en caso de falta de pago,
con una somera indicación del título y los preceptos legales que la atribuyen.
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