Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual

 

La presente es la primera entrega (de un total de tres) que resumen mi intervención en el MODULO III: MECANISMOS DE DEFENSA DEL DEUDOR EN LA EJECUCION HIPOTECARIA Y ORDINARIA del Curso Superior práctico sobre tutela y protección de los consumidores y segunda oportunidad, organizado por la Fundación de Estudios y Prácticas Jurídicas de Granada.

El Código de Buenas Prácticas (CBA en adelante) fue introducido en nuestro Derecho por el Real Decreto Ley 6/2012 como un instrumento para minimizar los efectos de la crisis económica de 2008 en lo que a la ejecución de préstamos hipotecarios se refiere. Se mantiene vigente en la actualidad, aunque con algunas novedades introducidas por el Real Decreto Ley 19/2022, de 22 de noviembre.

El CBA establece medidas a las que puede acogerse el colectivo definido en el Real Decreto Ley como deudores de un préstamo o crédito hipotecario garantizado con hipoteca sobre vivienda habitual que se encuentren en el umbral de exclusión, definiéndose exhaustivamente los requisitos exigidos para cumplir con dicha calificación, así como el modo de acreditarlo documentalmente. Es la entidad de crédito la que debe dar publicidad a la existencia del CBA e incluso dirigirse a los titulares de créditos hipotecarios de manera personalizada.

Quienes se encuentren en tal situación podrán solicitar y obtener del acreedor tres tipos de medidas:

1.     Reestructuración de la deuda hipotecaria a fin de alcanzar la viabilidad a medio y largo plazo de la misma. En esa reestructuración podrán incluirse algunas de las siguientes medidas:

 

a.      Carencia en la amortización de capital de cinco años.

b.     Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo.

c.      Reducción del tipo de interés aplicable durante el plazo de carencia a Euribor menos 0,10

d.     Se inaplicarán con carácter indefinido las cláusulas limitativas de la bajada del tipo de interés previstas en los contratos (cláusula suelo).

e.      Podrá reunificarse el conjunto de las deudas contraídas por el deudor.

 

2.     Medidas complementarias: si el plan de reestructuración resultara inviable, podrá solicitarse una quita en el capital pendiente de amortización. El importe de la quita puede calcularse por diversos métodos, siendo el más habitual el de un 25% de reducción.

 

3.     Medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria: dación en pago de la vivienda habitual. Supondrá la cancelación de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma. El deudor podrá permanecer un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación.

 

 

La existencia del CBA ha dado lugar a algunos pronunciamientos de interés por parte del Tribunal Supremo:

 

1.- Tribunal Supremo,  (Sala de lo Civil, Sección 1ª) Auto de 21 febrero 2018. JUR\2018\58279

 

Inadmite recurso de casación y de infracción procesal por cuestiones formales y de cumplimiento de requisitos, pero da pistas sobre el fondo. Lo que se pretendía era que el banco solicitara del cliente la documentación que acreditara que cumplía los requisitos del umbral de exclusión tras la simple solicitud de la aplicación del CBP.

“en sede casacional lo que se pretende es que esta sala declare que los bancos han de ser diligentes con las instancias dirigidas por los clientes a los efectos de aplicación de las medidas dispuestas en el Código de Buenas [ Prácticas] aun cuando no hayan acreditado encontrarse en el "umbral de exclusión", es decir, pretende convertir a esta sala en legisladora y que interprete la norma más allá de sus propios términos, lo que obviamente, es inviable”.

 

2.- Tribunal Supremo,  (Sala de lo Civil, Sección 1ª) Sentencia num. 410/2019 de 9 julio. RJ\2019\2809

 

Se refiere a un caso muy frecuente: el cliente solicita la reestructuración y el banco le opone que mientras no se ponga al día no se le escucha siquiera:  el banco contestó y denegó la propuesta porque no se cumplían los siguientes requisitos: que el litigio abierto en la ejecución de la finca hipotecada sea enervado en los términos del art. 693 LEC  con fondos propios del deudor y que se cancelen registralmente las cargas posteriores a la hipoteca que se iba a novar, salvo que se dejara constancia registral de que con esa novación el banco no alteraba el rango de su hipoteca.

 

La respuesta del Tribunal Supremo a este planteamiento en la siguiente:  De esta forma los demandantes presentaron a tiempo la solicitud de reestructuración de su deuda hipotecaria y su contenido se adecuaba a la previsión legal. El banco incumplió el deber legal de atender a esta solicitud y la rechazó por dos motivos que no justifican por sí mismos tal rechazo.

 

En primer lugar, objetó que con carácter previo debían pagarse todas las cuotas vencidas y pendientes de pago.

 

Respecto de esta primera objeción, hemos de advertir que, si bien la mera reestructuración no conlleva la condonación de las cuotas vencidas y pendientes de pago hasta ese momento, su previo pago no constituye en la ley un presupuesto para la concesión de la reestructuración cuyo incumplimiento justifique el rechazo de la solicitud. En todo caso, la forma en que deben pagarse esas cuotas vencidas e impagadas forma parte de ese plan que la propia letra a) del apartado 1 del anexo prevé que el banco debe ofrecer "en el que se concreten la ejecución y las consecuencias financieras para el deudor de la aplicación conjunta de las medidas contenidas en esta letra (...)".

 

En segundo lugar, el banco objetó que debían alzarse antes los embargos que se habían trabado con posterioridad a la constitución de la hipoteca.

 

Esta segunda objeción tampoco resulta admisible, pues el plan de reestructuración no altera el rango registral de la hipoteca. En atención a las razones por las que se adopta la medida de reestructuración, en el marco de la normativa legal especial que pretende paliar los efectos de la crisis económica para las personas en el umbral de exclusión, y, por su propio contenido, no se altera el rango registral de la hipoteca, por lo que para preservar su garantía la entidad de crédito no tiene por qué exigir el levantamiento de los dos embargos.

(…)

Es por ello que si el banco desatiende una solicitud de reestructuración de deuda por causas ajenas a las que legalmente podrían justificarlo, puede ser demandado judicialmente por el prestatario para que sea condenado a conceder esta reestructuración.

Ejercitada esta acción judicial a tiempo (antes de que se hubiera consumado la ejecución de la garantía y los prestatarios hubieran perdido la vivienda hipotecada), su prosperabilidad no puede quedar supeditada a que el banco no consume la realización de la garantía. La posterior ejecución hipotecaria no impide que el procedimiento judicial continúe adelante, sin perjuicio de que, en caso de estimación de la demanda, ante la imposibilidad de dar cumplimiento in natura a la condena de hacer (otorgar la reestructuración de la deuda reclamada), haya que optar por el cumplimiento por equivalencia (la indemnización de los daños y perjuicios sufridos).

3.- Tribunal Supremo, (Sala de lo Civil, Sección 1ª) Sentencia num. 187/2018 de 5 abril. RJ\2018\1736

 

El juzgado de primera instancia desestimó la demanda porque no había quedado acreditado que Ibercaja hubiera incumplido el Código de buenas prácticas por dos razones: para cuando entró en vigor dicho Código ya se había resuelto el contrato e instada la ejecución de la garantía; y eran dos los deudores prestatarios y sólo se habría justificado la situación de exclusión respecto de uno, Plácido, pero no respecto de la otra, Adela .

 

“Bajo esta interpretación sistemática y teleológica de la norma ( art. 2 RDL 6/2012, de 9 de marzo ), la aplicación del Código y de las exigencias asumidas por las entidades de crédito al adherirse al mismo, también alcanzaría a los préstamos o créditos hipotecarios que, pese a haber sido resueltos antes de entrar en vigor la norma, en ese momento el hipotecante todavía estuviera a tiempo de acogerse a alguna de las medidas de protección”.

 

“El art. 2 se refiere al deudor, en singular. Y el art. 3 se refiere en plural a los deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca. Por lo tanto la norma contempla la pluralidad de deudores, que es lo que ocurre en nuestro caso. Al desgranar los requisitos que deben concurrir sobre estos deudores para que puedan considerarse incluidos en el umbral de exclusión, el art. 3.1 exige que todas las circunstancias que a continuación se enumeran concurran «en ellos». Esto es, en un supuesto como el nuestro, en que son dos deudores solidarios, prestatarios, que a su vez hipotecan la vivienda en garantía de la devolución de los dos préstamos, la exigencia de que se encuentren bajo el umbral de exclusión debe concurrir en los dos, aunque, como es el caso, después de la separación y el divorcio, hayan dejado de formar parte de una unidad familiar”.

 

4.- Tribunal Supremo, (Sala de lo Contencioso-administrativo, Sección 3ª) Sentencia num. 73/2022, de 27 de enero.

         En este caso, nos encontramos en un recurso contencioso-administrativo interpuesto por el banco contra la imposición de una sanción por parte del Banco de España basada en el incumplimiento del CBA.

 

         El tribunal sienta doctrina en relación con dos aspectos muy concretos:

 

a.      El momento temporal en que deben ser aplicadas las previsiones del CBA, en lo que se refiere a las concretas medidas de reestructuración de la deuda, es el de acreditación de encontrarse los deudores hipotecarios situados en el umbral de exclusión (y no uno posterior correspondiente a la fecha de formalización del plan de reestructuración).

b.     Aceptado por la entidad de crédito que el deudor hipotecario se halla en el umbral de exclusión, la falta de aportación de alguno de los documentos previstos en el art. 3.3 del Real Decreto Ley 6/2012, no exime a la entidad de aplicar las previsiones del art. 5.4 del citado texto legal (es decir, las medidas de reestructuración).

 

 Si has leído hasta aquí, aún te faltan dos cosas por hacer:

1.     No perderte nada de lo que publiquemos. Para eso sólo tienes que enviar un correo a alfilabogados@alfilabogados.es y te incluiremos en una lista de distribución que envía un correo mensual con las novedades del blog y de nuestro canal de Youtube.

2.     No guardarte la información sólo para ti. Compártela con quien creas que puede tener interés en ella y difúndela a través de tus redes sociales. Así llegará a más personas. 

Muchas gracias.