La legitimación para ejercer acciones en caso de titulización del préstamo hipotecario.

 

 

La presente es la segunda entrega (de un total de tres) que resumen mi intervención en el MODULO III: MECANISMOS DE DEFENSA DEL DEUDOR EN LA EJECUCION HIPOTECARIA Y ORDINARIA del Curso Superior práctico sobre tutela y protección de los consumidores y segunda oportunidad, organizado por la Fundación de Estudios y Prácticas Jurídicas de Granada.

 

Durante un tiempo se ha podido sostener judicialmente la falta de legitimación del banco que concedió un préstamo hipotecario para su ejecución si éste fue objeto de titulización.

 

Aunque se trata de un fenómeno complejo, puede definirse la titulización como una técnica financiera consistente en la transferencia de activos financieros que proporcionan derechos de crédito a un inversor, transformando esos derechos de crédito en títulos financieros emitidos en los mercados de capitales. Una explicación muy fácil y divertida puede encontrarse en este vídeo de Leopoldo Abadía, describiendo el origen de la crisis de 2008, a partir del minuto 01.50. Esos “paquetitos” a los que se refiere son el resultado de la titulización.

 

Se regula en nuestro país por la Ley 19/1992 y determinados preceptos del Real Decreto 716/2009, de 25 de marzo (que desarrolla, a su vez, la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario).

 

Aunque la mayoría de resoluciones dictadas por Audiencias Provinciales negaba la falta de legitimación del banco concedente del préstamo hipotecario titulizado (como las Audiencias de Barcelona y de Madrid), algunas sentencias de la Audiencia de Valencia estimaron la excepción. La Audiencia que mejor desarrolló la tesis denegatoria de legitimación fue la de Castellón, Sección 3ª, mediante auto núm. 252/2017, de fecha 19 de octubre.

 

Sus argumentos fueron, básicamente, la reforma operada a través de la Ley 13/2015, de la Ley Hipotecaria, que permitió la inscripción a favor del fondo de titulización del crédito titulizado, así como la consideración del art. 30 del Real Decreto 716/2009 –que reconoce expresamente la legitimación activa de la entidad prestamista inicial- como una norma reglamentaria que no puede contradecir la ley.

 

Sin embargo, la cuestión ha quedado resuelta con el dictado de dos sentencias por el Tribunal Supremo que han reconocido expresamente la legitimación activa de la entidad prestamista: sentencia núm. 708/2021, de 20 de octubre y sentencia 359/2022, de 4 de mayo.

 

En ambas se reconoce que el banco concedente del préstamo, aunque éste se titulice, mantiene la custodia y administración del mismo, debiendo realizar cuantos actos sean necesarios para la efectividad y buen fin del mismo, entre los que se encuentra el ejercicio de la acción judicial. Y todo ello sin perjuicio de que, si el banco no ejercitara las acciones que le corresponden, el fondo de titulización también podría hacerlo, pero sin excluir en ningún caso la legitimación activa del banco prestamista.

 

En cualquier caso, debe tenerse en cuenta que diversas normas autonómicas, en el marco de sus competencias en cuestiones de consumo, obligan al banco prestamista que titulice un préstamo, a informar a los titulares del mismo, en amplios términos. Así resulta del Estatuto de personas consumidoras de la Comunidad valenciana (hoy, aprobado por Decreto Legislativo 1/2019, de 13 de diciembre) o, más específicamente, del Decreto 175/2020, de 27 de octubre, dictado por la Junta de Andalucía, por el que se regula el derecho de información de las personas consumidoras y usuarias prestatarias y garantes en los casos de emisión de participaciones hipotecarias o certificados de transmisión de hipoteca, así como en los de transmisión, cesión u otros actos o negocios jurídicos que puedan producir la alteración de la titularidad del contrato de préstamo hipotecario sobre la vivienda, o del derecho de crédito derivado del mismo.

 

         En su artículo 3 se obliga al prestamista a informar al prestatario de toda emisión de participaciones hipotecarias o certificados de transmisión de hipoteca, y de toda transmisión, cesión o cualquier otro acto o negocio jurídico de cualquier clase que sea, ya tenga carácter voluntario o forzoso, incluyendo la ejecución de garantías de cualquier tipo, que pueda producir una alteración total o parcial de la titularidad de un contrato de préstamo hipotecario sobre la vivienda contratado por aquélla, o del derecho de crédito derivado del mismo, con expresión de los siguientes extremos:

a) El acto o negocio jurídico concreto que haya tenido lugar, su fecha y el capital pendiente de pago del préstamo hipotecario afectado en dicho momento, así como la indicación de la normativa reguladora al amparo de la cual se ha realizado dicho negocio.

b) El porcentaje del contrato de préstamo hipotecario o del derecho de crédito titulizado cuya titularidad resulta afectada.

c) La identidad y domicilio de quien, tras el acto o negocio, resulte ser acreedor, o acreedores si fueran más de uno, con especificación del porcentaje que corresponda a cada uno en relación al total.

d) En su caso, la identidad y domicilio de la Sociedad Gestora del Fondo de Titulización a cuyo activo se hubiera incorporado, así como el código identificativo asignado al crédito titulizado y cualesquiera otras circunstancias que resulten necesarias para que la persona consumidora o usuaria pueda identificarlo.

e) El precio del acto o negocio, con expresión separada de la quita o descuento que se haya aplicado, en ambos casos en euros.

f) El carácter litigioso, o no, del crédito hipotecario, y el derecho a la extinción de los créditos litigiosos cedidos que asiste a la persona deudora conforme al artículo 1.535 del Código Civil, así como el importe de las costas e intereses a efectos de su ejercicio.

g) La identidad y domicilio de quien, tras el acto o negocio, ostente legitimación, de conformidad con el régimen legal aplicable, para instar la ejecución judicial en caso de falta de pago, con una somera indicación del título y los preceptos legales que la atribuyen.

 

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