Corrían los años noventa del siglo pasado cuando los tipos de
interés de los préstamos empezaron a bajar en nuestro país. En tal sentido,
recuerdo que mi primer préstamo hipotecario, formalizado en 1990, tenía un tipo
de interés del 14%. Sin embargo, los tipos empezaron a bajar.
Al mismo tiempo –y supongo que por esa tendencia a la baja-
alguien pensó en sustituir los tipos de interés fijo por tipos de interés
variable, que de ese modo se ajustarían automáticamente a las circunstancias
del mercado.
Pronto se sintió también la necesidad de permitir a quienes
tenían un préstamo antiguo y con un tipo muy alto aprovechar la bajada de tipos
con un coste muy reducido. Se promulgó para ello la Ley 2/94, de 30 de marzo,
reguladora de la subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
En esta norma, además de idearse un sistema para subrogar al
acreedor hipotecario –mediante el recurso a un precepto del Código Civil oscuro
y nunca bien entendido hasta aquel momento, el art. 1211- se introdujo un nuevo
apartado dentro del ya de por sí prolijo art. 48.2 de la Ley de Disciplina e
Intervención de las entidades de crédito, precepto que deslegalizaba una serie
de aspectos de la normativa bancaria permitiendo que el Ministerio de Economía
y Hacienda regulara a través de Orden Ministerial. Esta nueva facultad del
Ministerio fue la de crear tipos o índices de referencia, objetivos, que fueran
publicados por el Banco de España y que de ese modo se convertían en oficiales.
Téngase en cuenta que hasta ese momento el único requisito exigido para los
tipos de referencia era que no pudieran fijarse, directa o indirectamente, por
el propio banco, lo que en definitiva no era más que una aplicación del art.
1256 Cc que prohíbe dejar a la voluntad de una de las partes el cumplimiento
del contrato.
Una vez deslegalizada la creación de esos tipos o índices de
referencia, fue la Orden de transparencia de las condiciones de los préstamos
hipotecarios, de 5 de mayo de 1994 la que estableció dos opciones: o bien se
fijaba un índice de referencia no oficial –que lógicamente no podía ser fijado
por el banco de manera directa o indirecta y cuyos datos para su fijación debían
agregarse mediante un sistema matemático objetivo- o bien un índice oficial,
que se publicaría regularmente por el Banco de España. La ventaja de los
índices oficiales es que su variación no había que comunicarla individualmente
al prestatario sino que éste los conocería por su publicación en el BOE. La
propia Orden en su Disposición Adicional Segunda remitía a una futura Circular
del Banco de España para delimitar cuáles eran los índices oficiales.
Así lo hizo el Banco de España mediante Circular 5/1994, de
22 de julio, que introdujo en la Cicular 8/1990 (sobre transparencia en general
respecto de tipos de interés, comisiones, etc.) la Norma Sexta bis, cuyo
párrafo tercero enumeraba los tipos de referencia oficiales.
Entre estos tipos oficiales de referencia figuraban algunos
específicos para las Cajas de Ahorros, que se diferenciaban de los
correspondientes a los bancos. Lógicamente, habiendo desaparecido las Cajas de
Ahorros en su concepto original como sujetos del sistema financiero, resultaba
necesario la eliminación de alguno de estos índices.
Así lo
dispuso la Orden Ministerial EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de
transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, que en su
Disposición Transitoria Única dispuso que en el plazo de un año desde su
entrada en vigor–y siempre que se hubiera dictado el correspondiente régimen de
transición- desaparecerían los siguientes índices:
a)
Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición
de vivienda libre, concedidos por los bancos.
b)
Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición
de vivienda libre, concedidos por las cajas de ahorros.
c) Tipo activo de referencia de las
cajas de ahorros.
El régimen
de transición de estos índices oficiales que ahora desaparecen se contiene en
la Disposición Adicional Décimo-quinta de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre,
de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, de manera un tanto
escondida entre tanta norma “emprendedora” y tributaria, resultando además
curioso que el rango elegido para la norma sea el legal cuando podía haber sido
un simple Real Decreto gubernamental.
El régimen que se establece para los
préstamos que contengan estos índices es el siguiente:
1. Con efectos desde el 1 de
noviembre de 2013 el Banco de España dejará de publicar en su sede electrónica
y se producirá la desaparición completa de los tres índices oficiales citados.
2. En los préstamos que los
incluyeran como índices de referencia, se aplicará, con efectos desde la
siguiente revisión de los tipos aplicables, el tipo o índice de referencia
sustitutivo previsto en el contrato.
3. Sólo en defecto del tipo o
índice de referencia previsto en el contrato o en caso de que este fuera alguno
de los índices o tipos que igualmente desaparecen, la sustitución se realizará
por un nuevo tipo de interés oficial, denominado «tipo medio de los préstamos
hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos
por las entidades de crédito en España», al que se aplicará un diferencial
equivalente a la media aritmética de las diferencias entre el tipo que
desaparece y el citado anteriormente, calculadas con los datos disponibles
entre la fecha de otorgamiento del contrato y la fecha en la que efectivamente
se produce la sustitución del tipo. Es de suponer que este nuevo índice oficial
así como ese diferencial –que se aplicará además del diferencial pactado en la
escritura de préstamo hipotecario- se calculará por el Banco de España y será
publicado mensualmente.
4. La sustitución de los tipos implicará
la novación automática del contrato sin suponer una alteración o pérdida del
rango de la hipoteca inscrita. Esta referencia legal habrá de ser objeto de
estudios más profundos, pero entiendo que pretende la tranquilidad del sector
financiero pero que era innecesaria: no es una novación, porque nada se cambia;
simplemente se sustituye un tipo de referencia por el previsto para sustituirle
o por el legalmente establecido; y en cualquier caso, sea o no una novación, no
se produce pérdida de rango de la hipoteca.
5. En cualquier caso, y es muy importante,
las partes carecerán de acción para reclamar la modificación, alteración
unilateral o extinción del préstamo o crédito como contrapartida de la
aplicación de lo dispuesto en esta Disposición. Es decir, ninguna de las partes
vendrá obligada a cambiar nada de lo previsto en el préstamo hipotecario
inicial ni, mucho menos, a dar por vencida la operación hipotecaria a consecuencia
de este cambio.
Esperemos que esta modificación legal sea pacífica y no
provoque una litigiosidad que, con la norma en la mano, no debe producirse.
