¿HASTA CUÁNDO SE PUEDEN RECLAMAR LOS "GASTOS HIPOTECARIOS"?

 

 

         Una de las cuestiones más debatidas de los últimos tiempos en nuestra vida judicial es la relativa a los llamados gastos hipotecarios, es decir, el importe de los gastos correspondientes a la escritura de constitución de hipoteca en garantía del préstamo concedido por el banco para la adquisición de vivienda y que incluye el coste del notario, Registro de la Propiedad, gestoría y tasación del inmueble. Al respecto nos hemos referido en este blog AQUÍ, AQUÍ y AQUÍ. También podéis ver este vídeo del canal de youtube.

 

         Por otro lado, una de las mejores defensas que tiene cualquier demandado es el mero transcurso del tiempo y que, en Derecho, se configura a través de las instituciones de la prescripción y la caducidad. Es evidente que la posibilidad de reclamación de manera indefinida impide la seguridad jurídica y de ahí que sea necesario poner límites, lo que se hace por el legislador de manera totalmente discrecional: hay plazos de seis meses, de un año, de tres años, de cinco años, de quince años, etc. También sobre este tema nos hemos pronunciado en el blog en algunas ocasiones, como AQUÍ o AQUÍ.

         En concreto, la prescripción de los gastos hipotecarios ha sido objeto de diversos pronunciamientos judiciales, que han sido unánimes en la necesaria aplicación de un plazo de prescripción, pues se distingue la acción de nulidad de la cláusula (imprescriptible al ser nulidad de pleno derecho) de la acción de condena a la restitución de las cantidades abonadas en aplicación de la misma. Con independencia de que el tema pueda ser dudoso – la devolución de prestaciones es una consecuencia natural de la nulidad de la cláusula-, lo cierto y verdad es que los tribunales vienen aplicando en materia de gastos hipotecarios tal diferenciación, posiblemente porque quien recibió el pago fueron los profesionales que intervinieron en la escritura mientras que a quien se reclama es al banco.

         En lo que no se ponen de acuerdo los tribunales es en la cuestión de cuándo se empieza a computar el plazo de prescripción, que es el del art. 1964 del Código Civil, es decir, quince años hasta 2015 y cinco años a partir de ese momento, con su aplicación progresiva a la que nos referimos AQUÍ.

         En definitiva, lo que estamos debatiendo es HASTA CUÁNDO SE PODRÁN SEGUIR RECLAMANDO LOS GASTOS HIPOTECARIOS.

         A eso precisamente es a lo que se refiere la cuestión prejudicial que acaba de plantear el Tribunal Supremo al Tribunal de Justicia de la Unión Europea mediante un auto del Pleno de la Sala de lo Civil de fecha 22 de julio de 2021, que podéis consultar AQUI.

         No es este blog el lugar más adecuado para el análisis del contenido del auto en lo que se refiere a los argumentos que el Tribunal plantea para justificar la cuestión prejudicial, por lo que nos ceñiremos a las opciones concretas que se plantean.

         La primera opción que da el Tribunal Supremo es que el inicio del plazo comience con la sentencia firme que declare la nulidad de la cláusula, lo que supone en la práctica que se trata de una acción imprescriptible –al igual que la de nulidad- y, por tanto, supondría un riesgo evidente de reclamaciones sobre hipotecas constituidas hace mucho tiempo y ya incluso extinguidas por haberse satisfecho los préstamos garantizados.

         Si el Tribunal de Justicia de la Unión Europea considera errónea esta opción, el Tribunal Supremo le plantea dos alternativas: o bien la fecha en la que el propio Tribunal Supremo declaró la nulidad de este tipo de cláusulas y fijó la distribución definitiva de gastos entre banco y consumidor – 23 de enero de 2019-, o bien la fecha de varias sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que declararon expresamente que la acción de restitución podía estar sujeta a un plazo de prescripción -9 y 16 de julio de 2020.

         En mi opinión, el auto de planteamiento de la cuestión prejudicial debe valorarse positivamente puesto que desecha otras opciones –más perjudiciales para el consumidor- y deja claro que en la actualidad pueden reclamar la restitución de lo pagado todos aquellos que en su escritura de hipoteca tuvieran una cláusula que le impusiera todos los gastos y los hubieran satisfecho efectivamente. Lógicamente, será necesario tener copia de la escritura y de las facturas pagadas para poder reclamar.

         Algunos de nuestros clientes nos han manifestado al tratar este tema que son cantidades pequeñas (aunque hay que sumarle los intereses desde la fecha del pago, a lo que nos referimos AQUI) y que no vale la pena reclamar, pero otros piensan que por qué van a dejar de reclamar lo que indebidamente les cobraron, sobre todo en estos tiempos en que tan mal son tratados por los bancos. En cualquier caso, podéis consultarnos sin ningún tipo de compromiso mediante un correo electrónico a alfilabogados@alfilabogados.es, porque quizá os llevéis una sorpresa del importe que se puede reclamar.

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