Dentro
del paquete de medidas de ayuda económica y social contenido en el Real Decreto
Ley 8/2020, de 17 de marzo, se contiene un apartado especial dedicado a los
titulares de préstamos (o créditos) hipotecarios vigentes al momento de su
entrada en vigor, concediendo una “moratoria” de la deuda en determinados
supuestos y condiciones, que pasamos a resumir y comentar. Para los interesados
en el asunto, recomendamos también la lectura de los blogs de otros dos
abogados, Luis Abeledo y Alfredo Herranz, que podéis consultar AQUÍ y AQUÍ.
Para
empezar, debe tenerse en cuenta que las medidas se encuadran en el primer
precepto que regula la materia:
a.- Deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda
habitual.
b.- Para quienes padecen extraordinarias dificultades para
atender su pago como consecuencia de la crisis del COVID-19.
Queda
claro, por tanto, que cualquier otro supuesto distinto de estos quedaría fuera
del ámbito de aplicación de la norma.
Por
otro lado, se limita su aplicación a los deudores –y fiadores y avalistas[1]
respecto de su vivienda habitual- que se encuentren en supuestos de
vulnerabilidad económica en los términos del propio real Decreto Ley.
Los
supuestos de vulnerabilidad económica
se definen del siguiente modo:
a)
Que el deudor hipotecario pase a estar en situación de desempleo o, en caso de
ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o
una caída sustancial de sus ventas, entendiéndose por tal la de, al menos, el
40%.
b)
Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar[2] no
supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, el límite de tres
veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) mensual.
Límite que se amplía a cuatro o cinco veces en determinados casos, así como se
incrementa en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar (o
0,15 veces por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental). Debe
aclararse que el IPREM mensual se encuentra fijado en la actualidad en 548,60
euros.
c)
Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte
superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto
de los miembros de la unidad familiar.
d)
Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido
una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo
de acceso a la vivienda. Se entiende que concurre este requisito cuando el
esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya
multiplicado por al menos 1,3.
A
los fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores se les aplica una norma
especial: si se encuentran en los supuestos de
vulnerabilidad económica podrán exigir que la entidad agote el patrimonio del
deudor principal, sin perjuicio de la aplicación a éste, en su caso, de las
medidas previstas en el Código de Buenas Prácticas, antes de reclamarles la
deuda garantizada, aun cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente
al beneficio de excusión.
La interpretación de esta norma plantea muchas dudas. ¿Se aplica
con carácter general o sólo durante la “moratoria”? Si sólo se aplica durante la
moratoria, deja sin sentido al precepto anterior que extiende las medidas del
deudor principal a fiadores y avalistas. ¿O es que se aplica de manera sucesiva
ambas normas? Primero, ¿la exclusión de la renuncia a la excusión y después las
normas de la moratoria? ¿o al revés? Me inclino más por la aplicación general,
pero eso chocaría con la vigencia del RDLey en general, que se limita a un mes
desde su entrada en vigor. Y si eso es así, ¿para qué se incluye una norma de
este calado sólo durante un mes?
Una vez delimitado el ámbito de aplicación de la moratoria, el
Real Decreto Ley desarrolla los aspectos procedimentales y, finalmente, las
consecuencias de la norma:
a.
¿Cuándo
solicitar la moratoria?
Desde el momento de
la entrada en vigor de la norma y hasta quince días después del fin de la
vigencia del real decreto-ley.
b. ¿Cómo solicitarla? Mediante una
solicitud dirigida al banco, cuyo modelo es de suponer que desarrollarán y
pondrán a disposición de los deudores cada entidad financiera. A esa solicitud
habrá de acompañarse la documentación
que acredite la concurrencia de las circunstancias exigidas:
a)
En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado
expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la
cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por
desempleo.
b)
En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta
propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la
Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en
su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el
interesado.
c)
Número de personas que
habitan la vivienda (aunque se trata de un requisito no mencionado hasta ahora
y que, es de suponer, que se equipara con la unidad familiar) :
i.
Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
ii.
Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la
vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos
acreditativos y a los seis meses anteriores.
iii.
Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para
realizar una actividad laboral.
d)
Titularidad de los bienes:
i.
Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los
miembros de la unidad familiar.
ii.
Escrituras de compraventa de la vivienda y de concesión del préstamo con
garantía hipotecaria. Curiosa la exigencia de la escritura de compra de la
vivienda y del préstamo, documentos que obran, sin duda, en los archivos del
banco correspondiente.
e) Declaración
responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos
exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes en los términos
indicados.
Resulta muy destacable esta última documentación que,
precisamente en la delimitación del supuesto de hecho de aplicación de la
norma, deja en manos del deudor la simple manifestación de su situación, sin
tener que acreditar absolutamente nada en cuanto a las cuestiones económicas.
¿Cómo se acredita que no se superan los límites del IPREM para poder aplicar la
norma? ¿cómo se acredita la reducción de ingresos o ventas o el incremento del
esfuerzo hipotecario respecto del momento anterior a la crisis del CORONA-VID19?
c.
¿Qué
debe o puede hacer la entidad financiera?
Según
la literalidad de la norma, una vez realizada la solicitud, procederá a su
implementación en el plazo máximo de 15 días y lo comunicará al Banco de España
a fin de que no se le impute el cómputo de provisiones de riesgo.
Nada
más. Es decir, según la literalidad de la norma, el banco no puede hacer más
que aplicarla, sin poder analizar la documentación y filtrar si existe o no
derecho a esa moratoria. Para eso, ¿no sería más fácil eliminar toda la
documentación que obligará al deudor a reunir? Piénsese, por ejemplo, que muy
pocos deudores tienen copia de la escritura de préstamo hipotecario y que la
solicitud en notarías puede ser complicada al estar reducida su actividad a las
urgentes –sobre el tema, ver nuestra entrada AQUÍ- y, sobre todo, costosa, pues
una copia simple de un préstamo hipotecario puede rondar los 50 euros.
Esta
imposibilidad del banco de hacer otra cosa distinta de su aplicación parece
ratificarse al regularse también la aplicación indebida por el deudor de su
caso en uno de los amparados por la normativa establecida. No parece tener
sentido que se prevea la indemnización por daños y perjuicios por esta
aplicación indebida si no es porque la concesión de la moratoria es automática
y exigible a la entidad financiera.
d.
¿En
qué consiste la moratoria?
Según
el diccionario de la RAE, moratoria equivale a prórroga. Sin embargo, los
efectos regulados en el Real decreto Ley son la suspensión de la
deuda hipotecaria durante el plazo estipulado para la misma y la consiguiente
inaplicación durante el periodo de vigencia de la moratoria de la cláusula de
vencimiento anticipado que conste en el contrato de préstamo hipotecario. No se
entiende para qué se incluye esto último cuando la Ley de Contratos de Crédito
Inmobiliario exige para su aplicación al menos un año de impagos. La única
explicación es que se amplíe el número de vencimientos impagados en los
términos de la moratoria.
Además, durante el periodo de vigencia de la moratoria la entidad
acreedora no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni de ninguno de los
conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses), ni
íntegramente, ni en un porcentaje. Tampoco se devengarán intereses. Este es el
tenor literal de la norma, debiendo destacarse la deficiente redacción:
evidentemente, si no se puede exigir el pago de la cuota hipotecaria no podrá
exigirse la de ninguno de los conceptos que la integran.
Por último, en todos los contratos de crédito o préstamo
garantizados con hipoteca inmobiliaria en los que el deudor se encuentre en los
supuestos de vulnerabilidad económica y acredite ante la entidad que se
encuentra en dicha circunstancia, no se permitirá la aplicación de interés
moratorio por el período de vigencia de la moratoria. Norma que también implica
dudas importantes ya que parece reiterar lo ya dicho en el párrafo anterior –no
se devengan intereses. Parece razonable entender que no se devengan intereses
sobre las cuotas incluidas en la moratoria y no se devengan intereses
moratorios en todas las cuotas que ya estuvieran vencidas con anterioridad.
Del análisis anterior, quedan muchas dudas pendientes. La
principal es la duración de la moratoria, a la que no se alude en ningún
momento. Tampoco se explicita cómo se va a articular. Dado que no supone la
exención de pago sino su prórroga, ¿cuándo y cómo se va a pagar las cuotas a
que se extienda la moratoria? Tampoco se indica si será necesario otorgar una
escritura de novación de la hipoteca cuyos gastos serían a cargo del banco (ya
que la norma prevé que sólo los pague el deudor que obtenga una aplicación
indebida de la moratoria). Y, si el banco se niega a la moratoria, ¿qué podrá
hacer el deudor? Es de suponer que podrá instar un procedimiento judicial para
obtener su derecho. Y también podrá oponerlo en caso de ejecución judicial de
la deuda por parte del banco.
En definitiva, como puede verse, incorrecciones, incoherencias e
interrogantes que podrían haberse solucionado de una manera más fácil y
expeditiva: la prohibición por ley del cobro de los préstamos hipotecarios a
los supuestos que se determinaran.
Y un consejo a los afectados: todo el que considere que puede
entrar en los requisitos, debe solicitarlo. Mi experiencia es que las entidades
financieras suavizarán el cumplimiento de los requisitos para que no suba la
mora demasiado.
[1] Curiosa
distinción. ¿Acaso no son la misma figura aunque con distinta denominación en
leyes distintas?
[2] Entendiéndose por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no
separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia
de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una
relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado
legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.
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