Una
de las cuestiones más debatidas en los últimos tiempos en nuestros Tribunales
de Justicia ha sido la posibilidad del banco prestamista de reclamar la
totalidad del préstamo cuando el prestatario consumidor ha impagado una o
varias cuotas.
La
cuestión contractual era simple: todas las escrituras de préstamo hipotecario
contenían una cláusula según la cual el impago de una cualquiera de las cuotas
de principal o intereses supondría la facultad del prestamista de dar por
vencido anticipadamente la totalidad del préstamo y proceder a su reclamación
mediante la ejecución de la garantía.
Sin
embargo, los Juzgados, en plena crisis económica, encontraron una espita en
este esquema en el claro carácter
abusivo de tal cláusula. Pensemos que con ella, literalmente, un
prestatario que hubiese satisfecho todas las cuotas del préstamo menos la
última de ellas podría ser privado de su vivienda con su aplicación rigurosa.
Las
diversas reformas legales y las sucesivas resoluciones judiciales llevaron a
diversas sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión
Europea, pudiendo resumirse el estado de la cuestión en la actualidad en lo
siguiente, tal y como se desprende de la sentencia número 463/2019, de 11 de
septiembre, del Tribunal Supremo (que puede consultarse AQUÍ):
1. Los
tribunales deben valorar caso por
caso si el ejercicio de la facultad de vencimiento anticipado por parte
del acreedor está justificado en función de la esencialidad de la obligación
incumplida, gravedad del incumplimiento en relación con la cuantía y duración
del préstamo y posibilidad real del consumidor de evitar esta consecuencia.
2. Los procesos de
ejecución iniciados antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013 deben ser
sobreseídos sin más trámite, pues la cláusula
contractual es nula.
3. Para los posteriores a
tal fecha, aunque la cláusula se considere nula,
habrá que estar a los requisitos de gravedad
y proporcionalidad para decidir sobre la continuación de la ejecución o
no, de tal modo que sólo cuando el incumplimiento fuera grave, podría admitirse
el vencimiento anticipado del préstamo.
4. ¿Y
qué se considera un incumplimiento
grave? Para su determinación acude al art. 24 de la Ley de contratos de
crédito inmobiliario, Ley 5/2019, que establece:
“1. En los
contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física
y que estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía real sobre
bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar
derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir
para uso residencial el prestatario perderá el derecho al plazo y se
producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los
siguientes requisitos:
a) Que el prestatario se encuentre
en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de
los intereses.
b) Que la cuantía de las cuotas
vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
i. Al tres por ciento de la cuantía del
capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la
duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las
cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales
o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación
por un plazo al menos equivalente a doce meses.
ii. Al siete por ciento de la cuantía
del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la
duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando
las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos
mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su
obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.
c) Que el
prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al
menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser
atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.
Las reglas contenidas en este
artículo no admitirán pacto en contrario”.
En
conclusión, sólo se podrá dar por
vencido un préstamo hipotecario anticipadamente cuando se hayan impagado, al
menos doce cuotas mensuales por el prestatario, cuantía ésta que la ley
considera como suficientemente grave como para permitir la reclamación de la
totalidad del préstamo.
Para
todos aquellos procedimientos que se encuentren en marcha en este momento, será
necesario acudir al esquema anterior para conocer en qué situación se encuentra
el deudor y decidir qué poder hacer para afrontar la situación. Si el lector de
esta entrada está en alguna de tales situaciones, puede consultarnos en alfilabogados@alfilabogados.es
y le asesoraremos.
NOTA.-
Para el lector interesado en ampliar la información, les recomendamos los
comentarios a la sentencia indicada en el blog de Hay Derecho (AQUÍ) y en el
blog del profesor Tapia Hermida (AQUÍ).
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