Ha llegado a mis manos un
artículo, publicado por Fotocasa, cuyo título sin duda llama a su lectura: Gazumping:
la preocupación de los compradores en UK, ¿es legal en España? Podéis
consultarlo AQUÍ.
Y, claro, uno se inquieta
y se pregunta qué es eso del “gazumping”.
El artículo de Fotocasa indica que se trata de “una práctica que ocurre cuando el vendedor, tras aceptar una oferta de
compra de vivienda, decide venderle el piso a un comprador que presenta otra
oferta más alta” y que eso viene motivado porque “la venta de la vivienda no es legalmente vinculante hasta que no se
firma la escritura de compraventa, lo que deja al comprador en una situación de
vulnerabilidad”.
No obstante, y para
nuestra tranquilidad, el artículo concluye que “En España esta práctica no es común, ya que los compradores suelen
asegurar la compra con un contrato de arras. El proceso de compraventa
español es distinto al británico: una vez firmamos el contrato de arras, ambas
partes tienen la obligación de cumplir con las condiciones pactadas, lo que
ofrece una protección tanto al comprador como al vendedor”.
En toda esta información
hay diversos matices que creo de interés aclarar:
1. En
primer lugar, si acudimos otras fuentes, como la versión en inglés de Wikipedia
(que podéis consultar AQUÍ), se aclara que, en realidad, estamos ante una oferta verbal del primer “comprador”
y de ahí que el vendedor pueda aceptar otra oferta posterior por mayor precio.
Así, literalmente y traducido por mí, “ocurre
cuando un vendedor (especialmente de propiedad inmobiliaria) acepta una oferta
verbal (una promesa de compra) sobre la propiedad de un comprador potencial, pero
después acepta una oferta más alta de otra persona distinta”.
2. La
versión en inglés de Wikipedia –como la española- no es un Tratado jurídico y
de ahí que no explique que, en realidad,
una oferta verbal aceptada es perfectamente válida, como en el Derecho español,
aunque el problema será poder acreditar que existió y que fue aceptada por el
vendedor. O sea, lo mismo que el Derecho español.
3. Sí
se aclara que los contratos inmobiliarios han de plasmarse por escrito, porque
lo exige una ley del Parlamento británico nada menos que de 1677, el denominado
“Statute
of Frauds” o Estatuto para prevenir fraudes, que exige, precisamente
con esa finalidad, la forma escrita. Norma reiterada en la Ley de Propiedad
inmobiliaria de 1989.
4. En
nuestro Derecho, también existe esa norma que exige la forma escrita. Aunque
desde el Ordenamiento de Alcalá de 1348 se optó por entender que los contratos
se perfeccionan por el mero consentimiento y desde entonces obligan –es decir,
los contratos son válidos-, tanto en nuestro Código Civil como en el Código de
Comercio se exige la forma escrita para aquellos que tengan un interés
económico superior a 1500 pesetas, es decir, unos 9 euros. Pero esta forma no
es imprescindible para la validez del contrato sino tan sólo la forma de
acreditar su existencia y sus condiciones.
5. Las
arras se regulan en el Código
Civil en su art. 1454 y se configura como un pacto accesorio a un contrato
principal. Implica la entrega de una cantidad de dinero por el comprador en concepto
de “señal” y su finalidad suele ser
penitencial. Es decir, se puede quebrantar la obligación de entrega del
inmueble al comprador, pero en tal caso el vendedor que las haya recibido
vendrá obligado a devolverlas duplicadas.
6.
¿Son las arras garantía suficiente
de que el (futuro) vendedor no se echará atrás y venderá a alguien que ofrezca
un mayor precio? No. Las arras sólo
aseguran que si finalmente el vendedor no procede a la entrega de la cosa
vendida, tendrá que devolver su importe y otra cantidad igual como “penitencia” por el incumplimiento.
7. De
ahí el interés de las partes –no sólo del vendedor- en fijar una señal o arras
y que su importe sea lo suficientemente elevado para que, de una parte, el
vendedor no busque un comprador que pague más y, de otra, no sacrifique oportunidades
futuras de venta en el período por el que se pacten que no vengan compensadas
por su cuantía en caso de que el comprador finalmente no compre.
8. Un
tema que se plantea a menudo es qué ocurre en caso de que el banco deniegue la
financiación para la adquisición del inmueble. Y es un tema claramente
conflictivo porque la pretensión del comprador de recuperar su importe en tal
caso chocaría con el derecho en exclusiva de comprar de que ha gozado durante
ese periodo que, lógicamente, debe ser retribuido pues de lo contrario
carecería de causa.
La
conclusión a la que podemos llegar es que no podemos hablar de gazumping sino de arras. Mediando estas,
la consecuencia de esa actuación del vendedor que incumple su primer compromiso
por un mayor precio vendrá regulada expresamente y consistirá en la “penitencia”
de devolver lo recibido y pagar una cantidad similar a modo de sanción.
