Las comunidades de propietarios son víctimas frecuentes de los impagos de
los vecinos que, bien porque carecen de recursos suficientes para ello, bien
porque se trata de entidades financieras y/o instituciones con una estructura proclive
al pago atrasado –dicho en lenguaje “políticamente correcto”-, se retrasan
reiteradamente en atender las cuotas ordinarias, lo que provoca la asfixia de
la Comunidad así como la protesta del resto de vecinos que financian a los
morosos.
De ahí que en los últimos tiempos se sucedan las resoluciones judiciales
que analizan los recargos por demora que las Comunidades de Propietarios
acuerdan, con la finalidad de desincentivar el pago atrasado. Ya nos hemos
hecho eco en el blog de anteriores resoluciones judiciales que admiten estos
recargos por demora: sentencias de la Audiencia Provincial de Málaga (AQUÍ) y
de Barcelona (AQUÍ).
Ahora es la Audiencia Provincial de Cádiz la que dicta una sentencia en
fecha 26 de junio pasado –que podéis consultar AQUÍ- en la que se añade un
nuevo elemento sobre esta figura: la imposibilidad de su carácter retroactivo.
Quizá lo más llamativo de esta resolución judicial es que el “moroso” era
la Junta de Andalucía, lo que sin duda le da más morbo al asunto. Por lo demás,
el razonamiento de la Audiencia Provincial es breve pero claro al respecto:
“TERCERO.- En punto al problema de los intereses
de demora deberemos fijar nuestra posición a partir de las siguientes
afirmaciones. Y así, no parece en primer lugar haber duda de la competencia que
tiene la Junta de Propietarios (caso de que nada aparezca recogido en el título
constitutivo o en los Estatutos) para fijar un interés de demora ante el impago
de los comuneros morosos de las obligaciones que como tales les incumben, según
se sigue de lo establecido en los arts. 9.1, 3 y 14.e de la Ley de Propiedad
Horizontal, a modo de cláusula penal que venga a sancionar el incumplimiento y
a indemnizar a la Comunidad de Propietarios como acreedora.
Pero
en segundo lugar, no parece que tales
acuerdos comunitarios puedan tener eficacia retroactiva, esto es, pueden
sin duda regular las consecuencias de los futuros impagos, pero no parece que
puedan establecer tales sanciones respecto de períodos anteriores a la adopción
del correspondiente acuerdo: podrán
gravar deudas vencidas con anterioridad pero a partir de la adopción del
correspondiente acuerdo. De no ser así, se estarían violando preceptos
y principios imperativos y de alguna manera consustanciales a nuestro sistema
jurídico. Padecería el principio de seguridad jurídica consagrado en el art.
9.3 de la Constitución Española en la medida en que no sería posible para un
deudor conocer las consecuencias de sus actos puesto que éstas podrían ser
determinadas libérrimamente en el caso por la Junta de Propietarios. Lo propio
cabe pensar respecto de la irretroactividad de las normas sancionadoras o no
favorables, recogido también en el art. 9.3 de la Constitución. Y en el plano
de la legalidad ordinaria un interés sancionador retroactivo como el acordado en la Junta de la
Comunidad actora en su sesión de 30/marzo/2017 es incompatible con la
regulación prevista en el Código Civil para los intereses de demora en el art.
1100 y concordantes y con la disciplina de la cláusula penal (art. 1152 y
siguientes).
Siendo todo ello
así, no puede ser criterio determinante para la eficacia del acuerdo discutido
el mero hecho de no haber sido impugnado en tiempo y forma, es decir, dentro de
los plazos legalmente previstos en el art. 18.3 de la Ley de Propiedad
Horizontal. Estamos ante acuerdos radicalmente nulos, cuya impugnación no queda
sujeta a plazo”.
En
resumen, podrán fijarse recargos por demora en el pago de cuotas comunitarias
pero respecto de las cuotas futuras o, en el caso de las ya vencidas e
impagadas, tan sólo podrán devengarse a partir del momento del acuerdo
comunitario.
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