En el BOE del viernes 18 de octubre, se publica la Resolución de 15 de octubre de 2024, de la Dirección General de Trabajo, por la que se publica la relación de fiestas laborales para el año 2025.
EL VALOR DE LA CERCANÍA "El Alfil, en el ajedrez, es el consejero. Cada pieza principal -el Rey y la Dama- tiene uno. Su función es el asesoramiento y la defensa."
domingo, 20 de octubre de 2024
jueves, 5 de septiembre de 2024
Por qué lo llaman “gazumping” cuando quieren decir “arras”
Ha llegado a mis manos un
artículo, publicado por Fotocasa, cuyo título sin duda llama a su lectura: Gazumping:
la preocupación de los compradores en UK, ¿es legal en España? Podéis
consultarlo AQUÍ.
Y, claro, uno se inquieta
y se pregunta qué es eso del “gazumping”.
El artículo de Fotocasa indica que se trata de “una práctica que ocurre cuando el vendedor, tras aceptar una oferta de
compra de vivienda, decide venderle el piso a un comprador que presenta otra
oferta más alta” y que eso viene motivado porque “la venta de la vivienda no es legalmente vinculante hasta que no se
firma la escritura de compraventa, lo que deja al comprador en una situación de
vulnerabilidad”.
No obstante, y para
nuestra tranquilidad, el artículo concluye que “En España esta práctica no es común, ya que los compradores suelen
asegurar la compra con un contrato de arras. El proceso de compraventa
español es distinto al británico: una vez firmamos el contrato de arras, ambas
partes tienen la obligación de cumplir con las condiciones pactadas, lo que
ofrece una protección tanto al comprador como al vendedor”.
En toda esta información
hay diversos matices que creo de interés aclarar:
1. En
primer lugar, si acudimos otras fuentes, como la versión en inglés de Wikipedia
(que podéis consultar AQUÍ), se aclara que, en realidad, estamos ante una oferta verbal del primer “comprador”
y de ahí que el vendedor pueda aceptar otra oferta posterior por mayor precio.
Así, literalmente y traducido por mí, “ocurre
cuando un vendedor (especialmente de propiedad inmobiliaria) acepta una oferta
verbal (una promesa de compra) sobre la propiedad de un comprador potencial, pero
después acepta una oferta más alta de otra persona distinta”.
2. La
versión en inglés de Wikipedia –como la española- no es un Tratado jurídico y
de ahí que no explique que, en realidad,
una oferta verbal aceptada es perfectamente válida, como en el Derecho español,
aunque el problema será poder acreditar que existió y que fue aceptada por el
vendedor. O sea, lo mismo que el Derecho español.
3. Sí
se aclara que los contratos inmobiliarios han de plasmarse por escrito, porque
lo exige una ley del Parlamento británico nada menos que de 1677, el denominado
“Statute
of Frauds” o Estatuto para prevenir fraudes, que exige, precisamente
con esa finalidad, la forma escrita. Norma reiterada en la Ley de Propiedad
inmobiliaria de 1989.
4. En
nuestro Derecho, también existe esa norma que exige la forma escrita. Aunque
desde el Ordenamiento de Alcalá de 1348 se optó por entender que los contratos
se perfeccionan por el mero consentimiento y desde entonces obligan –es decir,
los contratos son válidos-, tanto en nuestro Código Civil como en el Código de
Comercio se exige la forma escrita para aquellos que tengan un interés
económico superior a 1500 pesetas, es decir, unos 9 euros. Pero esta forma no
es imprescindible para la validez del contrato sino tan sólo la forma de
acreditar su existencia y sus condiciones.
5. Las
arras se regulan en el Código
Civil en su art. 1454 y se configura como un pacto accesorio a un contrato
principal. Implica la entrega de una cantidad de dinero por el comprador en concepto
de “señal” y su finalidad suele ser
penitencial. Es decir, se puede quebrantar la obligación de entrega del
inmueble al comprador, pero en tal caso el vendedor que las haya recibido
vendrá obligado a devolverlas duplicadas.
6.
¿Son las arras garantía suficiente
de que el (futuro) vendedor no se echará atrás y venderá a alguien que ofrezca
un mayor precio? No. Las arras sólo
aseguran que si finalmente el vendedor no procede a la entrega de la cosa
vendida, tendrá que devolver su importe y otra cantidad igual como “penitencia” por el incumplimiento.
7. De
ahí el interés de las partes –no sólo del vendedor- en fijar una señal o arras
y que su importe sea lo suficientemente elevado para que, de una parte, el
vendedor no busque un comprador que pague más y, de otra, no sacrifique oportunidades
futuras de venta en el período por el que se pacten que no vengan compensadas
por su cuantía en caso de que el comprador finalmente no compre.
8. Un
tema que se plantea a menudo es qué ocurre en caso de que el banco deniegue la
financiación para la adquisición del inmueble. Y es un tema claramente
conflictivo porque la pretensión del comprador de recuperar su importe en tal
caso chocaría con el derecho en exclusiva de comprar de que ha gozado durante
ese periodo que, lógicamente, debe ser retribuido pues de lo contrario
carecería de causa.
La
conclusión a la que podemos llegar es que no podemos hablar de gazumping sino de arras. Mediando estas,
la consecuencia de esa actuación del vendedor que incumple su primer compromiso
por un mayor precio vendrá regulada expresamente y consistirá en la “penitencia”
de devolver lo recibido y pagar una cantidad similar a modo de sanción.
lunes, 2 de septiembre de 2024
¡Volvemos al trabajo!
Concluido el inhábil mes de agosto, volvemos al trabajo,
en nuestro horario habitual:
1. -- De lunes a jueves, de 10.00 a 14.00
h; y de 18.00 a 20.00 h.
2. -- Vía de contacto preferente: correo
electrónico a jnovallamas@hotmail.com
3. -- El guasap, no siempre se contesta.
4. -- El teléfono, sólo se atiende si se
puede. Aunque se devuelve la llamada si estás incluido como contacto.
5. -- Las visitas presenciales, siempre con
cita previa.
6. Sólo de este modo podemos seguir
prestando un servicio directo, cercano y eficaz.
Muchas
gracias.
viernes, 23 de agosto de 2024
Firma invitada: Fotocasa: cosas que están prohibidas en casa y que quizás desconocías
NOTA del editor.- Aprovechando el mes de agosto y
dado que la propia FOTOCASA lo indica en su newsletter (En Fotocasa, contamos con un excelente equipo de profesionales
dedicados a crear contenido relevante para nuestros lectores. Si te ha gustado
este artículo, estaremos encantados de que lo publiques en tu web. En tal caso,
no olvides que debes mencionar a Fotocasa como la fuente original del
contenido. Muchas gracias por tu apoyo), transcribo este artículo suyo,
literalmente, porque me ha parecido interesante. Aunque NO ESTOY DE ACUERDO con
alguna de las cosas que indica.
Cada país tiene unas normas concretas acerca de qué
se puede hacer y qué no. Hay, por lo tanto, ciertas actividades prohibidas que,
de ser incumplidas, conllevan sanciones y multas. Sin embargo, existe un gran
desconocimiento acerca de qué se puede hacer y qué no al vivir en comunidad,
especialmente en el interior de las viviendas.
Como sociedad, ya tenemos asumido que está
prohibido, por ejemplo, tirar un cigarrillo desde el coche mientras estamos
conduciendo, saltarse un semáforo en rojo, llevar a los perros a ciertas playas
o ir por la calle sin camiseta, entre otras cosas. Pero ¿qué está prohibido
hacer en una casa? Te lo contamos, a continuación, desde Fotocasa.
Estas son las 7 cosas que no puedes hacer en tu
vivienda
1. Tirar toallitas higiénicas o productos
químicos por el inodoro
Solemos pensar que por el inodoro podemos tirarlo
todo; sin embargo, no sólo se trata de una mala práctica, que puede llegar a
obstruir las tuberías y a contaminar el medio ambiente, sino que en algunas
zonas de España existen ordenanzas municipales que recogen incluso sanciones.
En localidades como Cambil, en Jaén, o Valencia
tirar toallitas húmedas por el WC conlleva multas de hasta 6.000 euros. Según
la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), en ciudades como Valencia se
llegan a recoger más de tres toneladas de toallitas al año en la red de
alcantarillado.
Algunos ayuntamientos ya están aplicando multas de
hasta 6.000€ por tirar toallitas al WC
2. Hacer reformas que alteren los elementos
comunes del edificio
Debes tener en cuenta que existen dos tipos de
permisos al hacer obras en casa: el permiso de la comunidad de propietarios y
la licencia de obra del ayuntamiento.
Muchas de las reformas que hacemos en casa requieren
de permisos de obra, tanto si son mayores como menores. No disponer de ellos
puede llegar a costarnos entre 600 y 6.000 euros, además de problemas con la
comunidad de vecinos. En la mayoría de Ayuntamientos, como es el caso del de Barcelona,
se puede aligerar el trámite iniciando la solicitud del permiso de obra online.
3. Tener más de 5 mascotas o dejarlas solas más
de tres días seguidos
Según el artículo 27 de la Ley de Protección Animal,
que vela por los derechos y el bienestar de los animales y que ha traído
consigo varios cambios en lo que a las obligaciones de los propietarios, se
prohíbe la tenencia de más de cinco mascotas por núcleo familiar.
La legislación también prohíbe dejar a cualquier
animal de compañía en casa sin supervisión durante tres días consecutivos. En
el caso de los perros, este plazo no podrá ser superior a veinticuatro horas
seguidas, es decir, no podrán estar solos más de un día.
4. Hacer ruido en casa de lunes a viernes entre
las 21h y las 8h
Cada autonomía establece el horario en el que está
prohibido hacer ruido en casa. Habitualmente, este horario suele ser desde las
21h de la noche y hasta las 8h de la mañana, mientras que los fines de semana
acostumbra a ser desde las 21h de la noche y hasta las 9:30h de la mañana.
Algunos municipios, sin embargo, han optado por alargar el horario de ruido
permitido entre semana hasta las 22h o las 23h de la noche.
Así, durante las horas diurnas no se podrán superar
los 35 decibelios, mientras que durante las nocturnas el límite está en los 30.
Las multas por incumplir la normativa pueden llegar a alcanzar los 3.000 euros.
5. No reciclar los electrodomésticos o dejar
muebles en la calle
No reciclar los electrodomésticos que ya no usamos o
tirar muebles a la calle durante los días en los que no hay recogida por parte
de los respectivos ayuntamientos también son actividades sancionables en
algunas localidades.
De hecho, y a pesar de que los consistorios suelen recoger
los muebles un día a la semana, como mínimo, y que en España hay casi 1.800
puntos limpios en los que es posible dejar los electrodomésticos, todavía hay
muchos ciudadanos que no siguen las normas. Sin embargo, la normativa es cada
vez más estricta al respecto, y hacerlo puede llegar a suponer multas y
sanciones de hasta 1.500 euros.
6. Subarrendar la vivienda si vivimos de alquiler
De acuerdo con el artículo 8 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos, subarrendar una vivienda de alquiler sin permiso del
casero puede ser motivo de rescisión del contrato. Si el contrato de alquiler
no incluye la posibilidad de subarrendar el inmueble, el inquilino no podrá
alquilar parte de la vivienda a terceros que no aparezcan en el contrato a
cambio de una compensación económica.
7. Invitar amigos a la piscina comunitaria sin
seguir las normas
Desconocer las normas de uso de la piscina
comunitaria no justifica su incumplimiento. Al vivir en comunidad, existen una
serie de normas y reglas que se deben seguir, como las relacionadas con el uso
de las piscinas y zonas comunes. Antes de invitar a amigos o familiares, se
debe revisar si los estatutos de la comunidad indican si es posible traer
amigos a la piscina.
Según el artículo séptimo de la Ley de Propiedad
Horizontal (LPH), «Al propietario y al ocupante del piso o local no les está
permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas
en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las
disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas».
Suscribirse a:
Entradas (Atom)