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sábado, 16 de abril de 2016

CAVEAT CREDITOR!: NOVACIONES HIPOTECARIAS, ¿CON PÉRDIDA DE RANGO?



            Una de las cuestiones más complicadas que se le plantean a un acreedor hipotecario –y por tanto, al letrado que lo asesora- es la de acceder o no a una modificación de su crédito que pueda influir sobre la efectividad de su garantía, lo que ocurre cuando existen cargas posteriores a la hipoteca que se va a modificar.
 

miércoles, 20 de enero de 2016

LA IMPORTANCIA DE LLAMARSE ... KHALEESI !



 

Aunque probablemente ya no se enseñe en las aulas de nuestros colegios, es posible que algunos de nuestros lectores –al menos, los más mayores- saben de la importancia de llamarse de una determinada forma, como acreditaba una obra de teatro de finales del siglo XIX del escritor y dramaturgo irlandés Oscar Wilde. En dicha obra, una comedia muy crítica con las clases sociales superiores de la Inglaterra victoriana, dos jóvenes casaderas sólo estaban dispuestas a contraer nupcias con alguien que se llamara Ernesto, aunque bien es verdad que en inglés el juego de palabras entre Ernest y “earnest” tiene su importancia.

 


Esta mañana me he acordado de esa obra y de la importancia del nombre al leer la noticia que da nombre a esta entrada: Una pareja inscribe a su hija recién nacida con el nombre de Khaleesi por su afición a «Juego de Tronos» (que podéis consultar AQUÍ).


 



lunes, 1 de diciembre de 2014

¿ES POSIBLE EN ALGUN SUPUESTO EL NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR CUANDO NO ESTÁ PREVISTO EN EL ORDEN DEL DIA DE LA JUNTA GENERAL?



Se trata de una cuestión planteada recientemente en clase, por lo que esta entrada va dirigida especialmente a mis alumnos de Mercantil I, si bien puede tener interés general.

 


El supuesto planteado en clase era el de una Junta General en la que un socio con mayoría suficiente plantea la destitución del Consejo de Administración y el cambio de estructura del órgano de administración para pasar a un administrador único.

 

jueves, 6 de noviembre de 2014

DEFECTOS MAGNIFICADOS POR EL REGISTRADOR MERCANTIL


Lo más interesante del proceso conocido como “hacer limpieza” de un abogado en su despacho es que suele encontrar documentación de lo más variopinta: desde un artículo doctrinal que ya carece de interés por haber concluido el asunto en el que nos interesó hasta una ley que ya ha sido modificada en varias ocasiones o incluso totalmente derogada.

Hoy, que he dedicado a esta ardua tarea unos minutos perdidos, he encontrado una resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 26 de junio de 2007 (BOE de 25 de julio) que carece de interés doctrinal por el tema que aborda pero que sí refleja una problemática que suele darse con cierta frecuencia y que se refiere a los obstáculos que encuentran los ciudadanos para que sus escrituras accedan al Registro Mercantil.

El supuesto de hecho es una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de una sociedad limitada entre los que se encuentra el cargo de secretario del Consejo de Administración y existe una discrepancia en el segundo apellido del mismo entre la certificación y la escritura pública.

Pues bien, la DGRN le da un repaso a la Registradora Mercantil similar a los del dúo cómico Lusón y Codeso, aunque sin manos.

Según la resolución, debe hacerse constar que tanto en la parte dispositiva de la escritura como en la certificación se expresa el nombre correctamente, al igual que en el encabezamiento de la propia certificación para referirse al certificante, siendo el único lugar donde se expresa de modo distinto el correspondiente a la intervención del compareciente.

Añade que “según la reiterada doctrina de esta Dirección General («vide» Resoluciones citadas en los «Vistos», una de las cuales -de 19 de julio de 2006- se refiere a una calificación de la misma Registradora señora **), el correcto ejercicio de la función calificadora del Registrador no implica, en vía de principio, que deba rechazarse la inscripción del documento presentado ante toda inexactitud del mismo cuando, de su simple lectura o de su contexto, no quepa albergar razonablemente duda acerca de cuál sea el dato erróneo y cuál el dato verdadero. En el presente caso, si se atiende al íntegro contenido de la escritura calificada -y, en concreto, a lo expresado tanto en la esencial parte dispositiva relativa al nombramiento del referido Secretario, como a la certificación unida a la matriz, que son las partes donde se especifican las circunstancias personales de aquél necesarias para la inscripción- resulta con claridad suficiente cuál es el segundo apellido de la persona nombrada. Por ello, la mera discrepancia a la que se refiere la Registradora en su calificación magnificando innecesariamente un error irrelevante, no debería constituir en sí materia de recurso y puede ser fácilmente obviada, dada su escasa entidad, por el buen sentido de la funcionaria calificadora sin necesidad incluso de que se subsane en la forma establecida en el artículo 153 del Reglamento Notarial. Si se tiene en cuenta la indudable conveniencia del mantenimiento de la validez de los actos jurídicos en la medida en que no lesionen ningún interés legítimo, así como la necesidad de facilitar la fluidez del tráfico jurídico, evitando la reiteración de trámites costosos e innecesarios y que no proporcionan garantías adicionales, deberá convenirse en la improcedencia de elevar la discrepancia debatida a la categoría de defecto obstativo de la inscripción de la escritura calificada; todo ello sin perjuicio de la posibilidad de que, aun practicada la inscripción, el Notario autorizante, subsane dicho error material, por propia iniciativa o a instancia de parte interesada, conforme al mencionado precepto reglamentario, para hacer coincidir los distintos extremos de la escritura calificada”.

Pocas veces encontramos una mayor claridad en la doctrina de la Dirección General de los Registros.

Lo que me gustaría saber es si no se ejercitaría con posterioridad una acción en reclamación de daños contra la Registradora, máxime teniendo en cuenta que, como la propia resolución indica, ya era “reincidente” en este tipo de defectos de inscripción.

sábado, 11 de octubre de 2014

LA CADUCIDAD DE LA NOTA DE AFECCION URBANISTICA


         El Registro de la Propiedad es una institución cuya finalidad es la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario. De ahí que las normas que lo rigen deban ser claras y rigurosas, especialmente cuando se trata de limitaciones o cargas que puedan recaer sobre terceros.

         Sobre este tema ya hemos dedicado alguna entrada, como la de fecha 15 de julio de este año -que se puede consultar aquí- en la que dábamos cuenta del régimen de la caducidad de las anotaciones de embargo.

         En esta nueva entrada, haremos referencia a la caducidad de las notas marginales de afección urbanística, reguladas en la Ley del Suelo, cuyo texto refundido fue aprobado por  Real Decreto legislativo 2/2008, de 20 de junio, y en el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.

 

         En concreto, el art. 20 del citado Real Decreto establece que “La afección caducará a los siete años de su fecha. No obstante, si durante su vigencia se hubiera elevado a definitiva la cuenta provisional de liquidación del proyecto de reparcelación o compensación, dicha caducidad tendrá lugar por el transcurso de dos años, a contar de la fecha de la constatación en el Registro de la Propiedad del saldo definitivo, sin que, en ningún caso, pueda el plazo exceder de siete años desde la fecha originaria de la afección”.


         Con esta normativa, un alcalde presenta una instancia en el Registro, dentro del plazo de los siete años de duración de la afección, solicitando su prórroga por determinadas causas y en base a la competencia que le atribuye el artículo 21.1.k) de la Ley 7/1985 de 2 de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local.


         La prórroga le es denegada, se recurre ante la Dirección General de los Registros y del Notariado y ésta desestima el recurso en su Resolución de 13 de junio de 2014, publicada en el BOE de 29 de julio (y que puede consultarse AQUÍ).


          Además de establecer que la regulación de la inscripción de los actos de naturaleza urbanística y por tanto de los plazos de duración de los asientos registrales, así como la posibilidad o no de su prórroga, es competencia exclusiva del Estado (149.1.18 CE), la Resolución utiliza los siguientes argumentos para desestimar el recurso:


1.      El hecho de que las fincas no queden afectas por más de siete años previsiblemente se produce porque el legislador consideró que es un plazo suficiente para la ejecución de la urbanización y para exigir las cantidades correspondientes. Bien es cierto que puede ocurrir y más en situaciones de ralentización de la actividad inmobiliaria como la actual, que dicho plazo resulte insuficiente.

 

2.      Este plazo de caducidad hay que computarlo desde la fecha de inscripción de la afección, si bien dicha cancelación no conlleva la extinción de la obligación legal del propietario de hacer frente a los gastos de urbanización puesto que en tanto que el suelo no haya sido objeto de la completa transformación urbanística está vinculado al pago de los gastos de urbanización por imperativo legal. Ahora bien, respecto a los titulares del dominio u otros derechos reales o cargas cuya inscripción o anotación se haya producido sobre las fincas de resultado, sin intervención en el expediente de equidistribución, y que no se hayan subrogado voluntariamente en las cargas pendientes de urbanización, hay que entender que la afección urbanística sólo podrá perjudicarles en la medida en que resulte inscrita y no haya caducado.

 

3.      El plazo especial de caducidad de dos años sólo se aplica en el supuesto de que conste en el Registro de la Propiedad la liquidación definitiva pero sin que pueda exceder de los siete años desde la fecha originaria de la afección.

 

4.      Los plazos de caducidad de la afección urbanística establecidos en el artículo 20.1 del Real Decreto 1093/1997 tienen directa relación con en el artículo 128 del Reglamento de Gestión Urbanística de 25 de agosto de 1978, que establece que la liquidación definitiva de la reparcelación tendrá lugar cuando concluya la urbanización de la unidad reparcelable y, en todo caso, antes de que transcurran cinco años desde el acuerdo aprobatorio de la reparcelación.

 

         En consecuencia, no cabe aplicar por analogía a las notas marginales de afección real la norma de la prórroga prevista para las anotaciones preventivas en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, puesto que de acuerdo con todo lo expuesto, no puede sostenerse que exista identidad de razón entre ambas clases de asientos (artículo 4.1 del Código Civil), máxime cuando su prórroga determinaría un perjuicio a titulares de derechos inscritos en el ínterin.

 

 

 

sábado, 4 de octubre de 2014

CESE DE ADMINISTRADOR, DEPOSITO DE CUENTAS Y REGISTRO MERCANTIL


Ayer viernes recibí un correo de María del Mar Gómez Lozano (@margomezlozano), profesora de Derecho Mercantil en la Universidad de Almería, con el título “para la clase de hoy… (post y comentario)” y que incluía el enlace al blog del también profesor de Mercantil Luis Cazorla (@LuisCazorlaGS).

El post –que podéis consultar aquí- hace referencia a una Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2013 que estima parcialmente el recurso del recurrente en materia de inscripción de cese de un administrador. La escritura que provoca la Resolución es una de cese y nombramiento de nuevo administrador y el Registro la rechaza en bloque, a pesar de solicitarse la inscripción parcial en su caso, por no estar depositadas las cuentas de los ejercicios anteriores.

La Resolución de la DGRN, como es normal, estima parcialmente el recurso, pues el tenor literal del art. 378 del Reglamento del Registro Mercantil es claro al respecto: “Transcurrido un año desde la fecha del cierre del ejercicio social sin que se haya practicado en el Registro el depósito de las cuentas anuales debidamente aprobadas, el Registrador Mercantil no inscribirá ningún documento presentado con posterioridad a aquella fecha, hasta que, con carácter previo, se practique el depósito. Se exceptúan los títulos relativos al cese o dimisión de Administradores, Gerentes, Directores generales o Liquidadores, y a la revocación o renuncia de poderes, así como a la disolución de la sociedad y al nombramiento de liquidadores y a los asientos ordenados por la Autoridad judicial o administrativa”.

Sin embargo, lo cierto es que existe una tendencia en los Registros Mercantiles a denegar cualquier tipo de inscripción. Yo pensaba que era sólo del personal que atiende en primera línea a los presentadores de documentos, pero a la vista de la resolución, parece que también hay algún Registrador que lo hace (o bien, no revisa bien el trabajo de sus dependientes, que de todo hay).

Al hilo de esa entrada del blog de Luis, hice un comentario al respecto porque recordaba un asunto que llevé hace mucho tiempo. Ayer, busqué la documentación del asunto concreto.

Mi cliente había constituido una sociedad en 1998 y fue designado administrador único. A los pocos meses, vendió  su participación en la sociedad y cesó en el cargo de administrador, siendo como es lógico el nuevo administrador quien se encargaría de la inscripción de la escritura en el Registro Mercantil.

Pasados tres años, en 2001 y sin que yo recuerde el motivo, pidió la baja en el RETA donde había cursado alta precisamente como administrador de esa sociedad. La Seguridad Social admitió su baja, pero con fecha de 2001, porque era la fecha de inscripción en el Registro Mercantil de la escritura. Según me refirió mi cliente, había intentado darse de baja repetidamente en el RETA pero no lo admitían hasta que llevara la escritura de cese inscrita en el Registro Mercantil. Antes de venir a mí, había optado por preparar las cuentas anuales y depositarlas en el Registro, consiguiendo de este modo la inscripción de su cese.

Pues bien, impugnamos ante la Jurisdicción Social la resolución de la TGSS por la que daba de baja a mi cliente en el RETA con fecha de efectos 2001, pues evidentemente iba a generarle una reclamación posterior de las cuotas que no había satisfecho desde el cese real en 1998.

La sentencia del Juzgado nos resultó favorable, puesto que entendió que se podía acreditar por cualquier medio admitido en derecho el cese en la actividad y la escritura pública era bastante al efecto. Frente al argumento de la TGSS de que los actos sujetos a inscripción en el Registro Mercantil sólo serán oponibles frente a terceros desde la fecha de su publicación en el BORME, el Juzgado, con gran sensibilidad por su cercanía al problema, utilizó un argumento lógico: al mismo tiempo que su baja, debió producirse el alta en RETA del nuevo administrador, por lo que en ese momento ya tuvo conocimiento de la baja de mi cliente.

La TGSS recurrió en suplicación al Tribunal Superior de Justicia de Andalucía que en sentencia de 23 de Julio de 2002 revocó la de primera instancia y ello porque el actor realizó “actos que implican la continuación de su actividad, lo que determina que no solo existía una apariencia jurídica derivada del contenido de los libros registrales de continuación de la actividad, sino que tal apariencia la confirmó el actor actuando en nombre de la sociedad, efectuando actuaciones, debiendo entenderse que la falta de inscripción registral del cese como administrador y la cesión de participaciones sociales, se debió solo a la voluntad del actor que pudo haber solicitado la inscripción registral inmediatamente después del cese, para lo que le legitima el art. 147.1 del RRM”.

Esos actos posteriores consistieron en la presentación a depósito de las cuentas anuales, lo que, según el Registro, era imprescindible para poder inscribir su escritura de cese y nombramiento del nuevo administrador.

Recurrimos al Tribunal Supremo pero, como es habitual en su práctica, inadmitió el recurso por razones formales.

De todos modos, dudo que hubiéramos conseguido nada, pues lo cierto y verdad es que en aquel momento la doctrina jurisprudencial sobre la responsabilidad de los administradores estaba en pleno apogeo por lo que cualquier intento de excluirla era visto con rigor extremo. En tal sentido, en el expediente del asunto, he encontrado copia de una sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 30 de octubre de 2001 que, en relación con las escrituras de cese no inscritas concluye que el cese o renuncia no produce efectos frente a terceros sino desde su proclamación registral.

Con independencia de su argumento concreto para esta conclusión (alude al art. 72 de la Ley de Sociedades de 1951, según el cual el nombramiento del administrador no surte efectos desde su nombramiento o designación sino desde la inscripción en el Registro Mercantil), añade que esta solución del problema “responde a una fundada razón de justicia, pues si se permitiera a los administradores eludir sus responsabilidades legales con sólo su renuncia, sin la precisa y obligada publicidad, resultaría, como en el caso presente, un medio harto fácil de fraudes y de exonerarse de sus obligaciones y de responder de las consecuencias de su incumplimiento”.

De todo lo anterior, obtengo dos conclusiones:

1.       Resulta lamentable que se dicten resoluciones por la DGRN como la que es objeto de comentario porque implica que los Registros Mercantiles no están cumpliendo escrupulosamente el art. 378 del Reglamento del Registro Mercantil.

2.       Atención administradores: si acudís al Registro y no os dejan inscribir el cese porque el Registro está cerrado por falta de depósito de cuentas, debéis insistir. O, aún mejor, acudir a un Abogado que os asesorará debidamente.

martes, 15 de julio de 2014

LA CADUCIDAD DE LA ANOTACION DE EMBARGO



Es sabido que cuando se trata de obtener la satisfacción judicial de un crédito, los únicos bienes embargables que, de un modo u otro, resultan efectivos para el cobro de la deuda, son el sueldo del deudor o algún inmueble sobre el que anotar el embargo, pues el resto suele ser bastante difícil de trabar.


            La anotación de embargo sobre bienes inmuebles, regulada fundamentalmente en los arts. 42 y siguientes de la Ley Hipotecaria (y 165 y ss. del Reglamento), al suponer una limitación del dominio (o del derecho real embargado, en general), viene sometida a un plazo de caducidad de cuatro años.


            La caducidad opera automáticamente, de tal modo que transcurrido el plazo, se produce el decaimiento del derecho de manera inexorable, por lo que resulta muy importante estar pendientes del transcurso de dicho plazo para evitar la caducidad del embargo y con ello, la liberación del bien trabado.


            A este tema, interesante, se refiere la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 29 de abril de 2014, publicada en el BOE del 23 de junio y que puede consultarse AQUÍ.


            Es un supuesto que pone de manifiesto, además, la falta de conocimiento en general que sobre el Derecho Registral parece existir entre los operadores jurídicos. Según se indica en la propia resolución, concurren las siguientes circunstancias:

a) Del Registro de la Propiedad resulta una anotación de embargo letra B de fecha 31 de diciembre de 2009.

b) A continuación consta la inscripción número 8 de dominio a favor de la señora recurrente.

c) A continuación consta la anotación letra C, de fecha 8 de junio de 2012, de modificación de embargo por la que el mismo Juzgado que ordenó la práctica de la anotación letra B y en el mismo procedimiento, lo modifica en los términos de ampliar el importe de la responsabilidad.

d) Por la letra D subsiguiente de fecha 30 de mayo de 2013, de modificación de embargo, el mismo Juzgado en el mismo procedimiento lleva a cabo una nueva modificación-ampliación de cantidad.


            Pues bien, la titular del dominio solicita la cancelación por caducidad de las anotaciones B, modificadas por la C y por la D y el Registro admite la cancelación de la primera pero deniega las otras dos.

La doctrina que sienta –nada novedosa por otro lado- es la siguiente:

1.- El artículo 86 de la Ley Hipotecaria determina que las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquéllas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. La anotación caducada deja de producir efectos desde el mismo momento en que se produce la caducidad, independientemente de que se haya procedido o no a la cancelación correspondiente y, por tanto, de la fecha de la misma. En este caso la cancelación no es sino la exteriorización registral de algo que era inexistente desde el momento en que se produjo la caducidad expresada.

2.- El asiento de anotación preventiva puede ser objeto de prórroga, como reconoce el propio artículo 86 de la Ley Hipotecaria, por un plazo de cuatro años más siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. El plazo de vigencia es fatal por lo que si se presenta el mandamiento ordenando la prórroga transcurridos los cuatro años de vigencia de la anotación, se ha producido su caducidad, la cual –como ha declarado reiteradamente la Dirección General y como se deriva del artículo 86 de la Ley Hipotecaria– no permite prórroga alguna (por todas, Resolución de 23 de enero de 2014).

3.- Para que exista prórroga de la anotación es preciso que se ordene así por medio del oportuno mandamiento y que se haga constar por medio de otra anotación con lo que el cómputo de la caducidad del nuevo plazo se iniciará desde la fecha de ésta. Así resulta del propio artículo 86 reiteradamente citado.

4.- La conclusión es que no toda modificación que pueda producirse de la anotación de embargo y que se refleje en el Registro de la Propiedad constituye una anotación de prórroga de la anotación anterior. Para que así sea es preciso que se ordene y practique precisamente una anotación de prórroga.

5.- Fuera de este supuesto la modificación del asiento anterior de anotación preventiva que pueda provocar una anotación posterior producirá los efectos que el ordenamiento prevea para cada supuesto concreto (ampliación de embargo, subrogación procesal,…), pero no el de prórroga de la anotación anterior (vid. Resolución de 29 de junio de 2013).

6.- En el caso de que una anotación no prorrogada y modificada por otra u otras posteriores alcance su plazo de vigencia, caducará de conformidad con lo dispuesto en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria sin perjuicio de la subsistencia de las anotaciones posteriores y de los efectos que, en su caso, deban producir (Resoluciones de 3, 4, 5, 6, 8 y 9 de septiembre de 2003 y 27 y 29 de junio de 2013). Si durante la vigencia de la anotación de embargo a la que modificaba, la anotación posterior de modificación disfrutaba del rango que aquella ostentaba por razón de su fecha (Resolución de 14 de julio de 2011 por todas), producida la caducidad de la anotación modificada es obvio que la de modificación queda sujeta a su propio rango por razón de su propia fecha.


En el supuesto objeto de la resolución, la DGRN confirma la nota del Registrador y en base a lo anterior, inscribe la cancelación de la anotación de embargo (letra B), pero deniega la de las ampliaciones de responsabilidad del mismo (letras C y D), que por tanto quedan sujetas a su propio plazo de caducidad de cuatro años.


            La conclusión que podemos obtener es clara: mucho cuidado con la caducidad de las anotaciones de embargo.

Si tienes dudas sobre un supuesto concreto y quieres hacernos una consulta sobre este tema, puedes hacerlo a través de nuestra aplicación informática. Te dejo aquí el enlace: 

https://estaesmitienda.com/joaquin-noval