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sábado, 11 de octubre de 2014

LA CADUCIDAD DE LA NOTA DE AFECCION URBANISTICA


         El Registro de la Propiedad es una institución cuya finalidad es la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario. De ahí que las normas que lo rigen deban ser claras y rigurosas, especialmente cuando se trata de limitaciones o cargas que puedan recaer sobre terceros.

         Sobre este tema ya hemos dedicado alguna entrada, como la de fecha 15 de julio de este año -que se puede consultar aquí- en la que dábamos cuenta del régimen de la caducidad de las anotaciones de embargo.

         En esta nueva entrada, haremos referencia a la caducidad de las notas marginales de afección urbanística, reguladas en la Ley del Suelo, cuyo texto refundido fue aprobado por  Real Decreto legislativo 2/2008, de 20 de junio, y en el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.

 

         En concreto, el art. 20 del citado Real Decreto establece que “La afección caducará a los siete años de su fecha. No obstante, si durante su vigencia se hubiera elevado a definitiva la cuenta provisional de liquidación del proyecto de reparcelación o compensación, dicha caducidad tendrá lugar por el transcurso de dos años, a contar de la fecha de la constatación en el Registro de la Propiedad del saldo definitivo, sin que, en ningún caso, pueda el plazo exceder de siete años desde la fecha originaria de la afección”.


         Con esta normativa, un alcalde presenta una instancia en el Registro, dentro del plazo de los siete años de duración de la afección, solicitando su prórroga por determinadas causas y en base a la competencia que le atribuye el artículo 21.1.k) de la Ley 7/1985 de 2 de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local.


         La prórroga le es denegada, se recurre ante la Dirección General de los Registros y del Notariado y ésta desestima el recurso en su Resolución de 13 de junio de 2014, publicada en el BOE de 29 de julio (y que puede consultarse AQUÍ).


          Además de establecer que la regulación de la inscripción de los actos de naturaleza urbanística y por tanto de los plazos de duración de los asientos registrales, así como la posibilidad o no de su prórroga, es competencia exclusiva del Estado (149.1.18 CE), la Resolución utiliza los siguientes argumentos para desestimar el recurso:


1.      El hecho de que las fincas no queden afectas por más de siete años previsiblemente se produce porque el legislador consideró que es un plazo suficiente para la ejecución de la urbanización y para exigir las cantidades correspondientes. Bien es cierto que puede ocurrir y más en situaciones de ralentización de la actividad inmobiliaria como la actual, que dicho plazo resulte insuficiente.

 

2.      Este plazo de caducidad hay que computarlo desde la fecha de inscripción de la afección, si bien dicha cancelación no conlleva la extinción de la obligación legal del propietario de hacer frente a los gastos de urbanización puesto que en tanto que el suelo no haya sido objeto de la completa transformación urbanística está vinculado al pago de los gastos de urbanización por imperativo legal. Ahora bien, respecto a los titulares del dominio u otros derechos reales o cargas cuya inscripción o anotación se haya producido sobre las fincas de resultado, sin intervención en el expediente de equidistribución, y que no se hayan subrogado voluntariamente en las cargas pendientes de urbanización, hay que entender que la afección urbanística sólo podrá perjudicarles en la medida en que resulte inscrita y no haya caducado.

 

3.      El plazo especial de caducidad de dos años sólo se aplica en el supuesto de que conste en el Registro de la Propiedad la liquidación definitiva pero sin que pueda exceder de los siete años desde la fecha originaria de la afección.

 

4.      Los plazos de caducidad de la afección urbanística establecidos en el artículo 20.1 del Real Decreto 1093/1997 tienen directa relación con en el artículo 128 del Reglamento de Gestión Urbanística de 25 de agosto de 1978, que establece que la liquidación definitiva de la reparcelación tendrá lugar cuando concluya la urbanización de la unidad reparcelable y, en todo caso, antes de que transcurran cinco años desde el acuerdo aprobatorio de la reparcelación.

 

         En consecuencia, no cabe aplicar por analogía a las notas marginales de afección real la norma de la prórroga prevista para las anotaciones preventivas en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, puesto que de acuerdo con todo lo expuesto, no puede sostenerse que exista identidad de razón entre ambas clases de asientos (artículo 4.1 del Código Civil), máxime cuando su prórroga determinaría un perjuicio a titulares de derechos inscritos en el ínterin.

 

 

 

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