LA EXCLUSIVIDAD EN LOS CONTRATOS DE MEDIACIÓN INMOBILIARIA

El contrato de mediación o corretaje se define doctrinalmente como un contrato “sui generis”, con sustantividad propia, atípico, consensual y bilateral, “facio ut des”, por el que una persona se obliga a pagar una remuneración a otra (mediador o corredor), que se obliga a promover o facilitar la celebración de un contrato, en el caso de que le ponga en relación con un tercero con el que concertarlo.

Se trata de un contrato muy habitual en el tráfico que suscribimos muy a menudo aunque no seamos conscientes de ello: el encargo de venta de nuestra casa a una agencia inmobiliaria. Un resumen de su régimen legal lo tenéis en nuestro canal de YouTube, donde podéis verlo:

Pues bien, este contrato, a veces, incluye una cláusula de exclusividad en el encargo de venta, cuya legalidad se ha venido cuestionando en los últimos tiempos. A uno de ellos se refiere la sentencia nº 263/2019, de 10 de mayo, de la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Del texto de la sentencia -que puede consultarse AQUI- se puede obtener la literalidad de las cláusulas del contrato, entre las que destacamos las siguientes:

1.- Esta autorización faculta a comercializar la propiedad de referencia, a la empresa INMOBILIARIA MI PISO y a las empresas con las que mantiene acuerdos de colaboración para la venta de propiedades a través de redes "M.L.S's" (Múltiple Listing Service), así como la inclusión y la publicación de las características y fotografías de la propiedad en Internet, dentro de las Webs de las redes MLS's, de la web corporativa de INMOBILIARIA MI PISO y en aquellos portales inmobiliarios con los cuales Is redes MLS y INMOBILIARIA MI PISO, tengan acuerdos de colaboración.

2.- La gestión de venta del citado inmueble se encomienda en exclusiva a INMOBILIARIA MI PISO durante un periodo de 6 meses, a partir de la fecha del presente documento, prorrogables tácitamente por periodos de igual duración, si no mediase renuncia expresa por alguna de las dos partes con 15 días de antelación.

3.- Los honorarios de INMOBILIARIA MI PISO por el asesoramiento, mediación y gestión de venta del referido inmueble se establecen en un cuatro por ciento (4 %) del precio de venta, más IVA, con un mínimo de 6.000 € más IVA, que serán devengados en el momento de la formalización del contrato privado de compraventa si lo hubiere, o en su defecto en el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa.

4.- La propiedad se compromete a partir de la firma del presente documento, a no vender por su cuenta o por mediación de un tercero, hasta la finalización del plazo convenido. Si el propietario incumpliese esa condición, la propiedad habrá de abonar a INMOBILIARIA MI PISO los honorarios pactados en concepto de compensación por los gastos y perjuicios ocasionados.

5.- En caso de que los clientes de INMOBILIARIA MI PISO que hayan visitado el inmueble objeto de venta durante la vigencia del mandato, lo compren una vez caducada la exclusiva, la propiedad abonará a INMOBILIARIA MI PISO los honorarios pactados.

En esta situación, la sentencia declara probado que gracias a la gestión de la inmobiliaria el comprador de la vivienda conoció que el piso estaba en venta, a través de los carteles puestos en la propia vivienda y además mediante la remisión de correos electrónicos a la dirección que indicó a la inmobiliaria.

En definitiva, situación muy habitual: el comprador conoce de la venta a través de la inmobiliaria, pero se las arregla para contactar directamente con el vendedor y cierra la venta con éste, por lo que se alega que el intermediario no había llevado a cabo gestión alguna, además de la nulidad de la cláusula de exclusiva.

El Tribunal Supremo declara que la cláusula es clara y, por tanto, no abusiva. Además, considera que la posibilidad de pactar la exclusiva en los contratos de mediación o corretaje es perfectamente válida –con cita de sentencias anteriores- y además entiende que no impone una indemnización desproporcionadamente alta al consumidor que incumple sus obligaciones. Además, el clausulado del contrato no prohíbe que el vendedor venda su finca sin el apoyo empresarial, simplemente le impone una compensación por la actividad generadora de gastos del mediador.

Y todo ello, además, como recalca el Tribunal, en un supuesto en que el vendedor se benefició de la actividad del mediador pues el comprador conoció de la posibilidad de compra a través del mismo.

La conclusión de la sentencia es clara: cuidado los vendedores que pretendan “puentear” a los mediadores con los que previamente han acordado la exclusiva; y atentos los mediadores que vean cómo sus clientes dejan de vender sospechosamente el inmueble, pues puede significar que lo han vendido al margen de su acuerdo y en fraude de sus honorarios.

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