La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la
protección de los deudores hipotecarios, introdujo la exigencia de que el tipo
de subasta en las nuevas hipotecas no fuera inferior al 75 % del valor señalado
en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/81 de
Regulación del Mercado Hipotecario.
Esta exigencia pretende adecuar el tipo de subasta a la
valoración del inmueble para así, a su vez, promover que en caso de adjudicación
del mismo, la deuda pendiente de cobro se extinga o, al menos, quede la menor
cantidad adeudada posible. Esto último se consigue con la elevación de los
mínimos por los que cabe la adjudicación del inmueble en subasta.
En principio, la Ley 2/1981 sólo se aplica a las hipotecas
concedidas por entidades financieras que pueden emitir títulos amparados en sus
propios créditos hipotecarios y que sirven para su financiación.
Pues bien, la Dirección General de los Registros y del
Notariado, en Resolución de 22 de enero de 2014 (que se puede consultar aquí) ha tenido ocasión de pronunciarse sobre si una
hipoteca constituida a favor de un particular ha de cumplir también con los
requisitos de esta ley 2/1981 en cuanto a la tasación y lo ha hecho en sentido
positivo.
La Resolución parte de un hecho incontestable: “la citada Ley
1/2013, de 14 de mayo, impone, para toda hipoteca ya se destine o no a servir
de cobertura a una emisión de títulos hipotecarios, como requisito legal para
poder ejercitar la acción real hipotecaria por la vía del procedimiento de
ejecución directa o de la venta extrajudicial, la doble condición de que la
finca haya sido previamente tasada conforme a la Ley reguladora del mercando
hipotecario y que el valor de tasación a los efectos de la subasta no sea
inferior al setenta y cinco por ciento de la realizada conforme a la citada
legislación”. Así se desprende de la nueva redacción del artículo
682.2, número 1, y en el mismo sentido se ha modificado
el artículo 129 de la Ley Hipotecaria para la venta extrajudicial.
La conclusión de la Dirección General es que esta
normativa “es aplicable con independencia de los sujetos y de la naturaleza del
bien hipotecado”.
Cuestión distinta, no tratada en la Resolución,
es que, como es lógico, la hipoteca podrá inscribirse a pesar de no contar con
esta tasación, si bien sin el pacto que permite la venta extrajudicial y la
posibilidad de utilización del procedimiento especial de ejecución hipotecaria
establecido en el art. 681 y ss de la LEC. En tal caso, el acreedor podría
acudir a un procedimiento de ejecución ordinario de la Ley, donde tendría que
valorarse el inmueble de conformidad al art. 666 y, por remisión, los arts. 637
y siguientes de la repetida norma legal, es decir, mediante el nombramiento de
un perito judicial que proceda a su tasación y descontando el importe vigente
de las cargas preferentes.
