EL CONTRATO DE MEDIACIÓN O CORRETAJE COMO CONTRATO DE RESULTADO

Ya en otras entradas de este blog he justificado su contenido y la oportunidad de su redacción en mi actividad docente, que me permite sufrir (y disfrutar, al mismo tiempo) las preguntas de los estudiantes. Preguntas que, como hace mucho tiempo aprendí, ninguna carece de sentido.

Recibo una pregunta hoy sobre la consideración como contrato de resultado de la mediación o corretaje frente a la posibilidad de entender que estamos ante una simple prestación de un servicio.

La primera cuestión que me planteo es dudar de mi propia posición y comprobar que, efectivamente, estamos ante un contrato de resultado. En tal sentido me quedo tranquilo al comprobar que la jurisprudencia es unánime, como se recoge, por ejemplo, en sentencia nº 448/2014, de 30 de julio de 2014, con abundante cita de otras resoluciones anteriores:

«Como resumen de la jurisprudencia en relación al contrato de mediación o corretaje, la STS de 21 de octubre de 2000 (Rec. 3023/1995 ) afirma que: “en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedores de un objeto determinado, pero en todo caso la actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio ( Sentencia de 2 de octubre de 1999; y tiene declarado con reiteración esta Sala que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso sentencias de 19 de octubre y 30 de noviembre de 199, 7 de marzo de 1994 , 17 de julio de 1995, 5 de febrero de 199 y 30 de abril de 1998".

Además afirma que “la mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiende la mediación, o en términos de la STS de 20-5-2004, el derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente”. Sigue afirmando que “la función del agente es predominantemente pregestora, sin obligarse a responder del buen fin de la operación, salvo pacto especial de garantía, siendo evidente que su contenido obligacional incluye la retribución de los servicios del agente por parte de quien formula el encargo, tanto si el negocio se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente” ( SS TS 18/12/86, 03/01/89, 11/02/91, 23/09/91 )”».

         Pero, como digo, no hay pregunta carente de sentido. Lo que en realidad plantea el alumno es conocer por qué estamos ante un contrato de resultado y no ante un simple contrato de actividad o de medios.

         Difícil respuesta a esa cuestión porque el Código Civil regula conjuntamente el arrendamiento de obra –donde el “arrendatario” se obliga a ejecutar una obra- y el arrendamiento de servicios –en que el “arrendatario” se obliga a prestar un servicio-, sin facilitar más elementos diferenciadores que el objeto mismo del contrato.

         La consecuencia de ello es que es la práctica del tráfico económico la que lleva a una opción u otra y en el caso de la mediación o corretaje el objetivo es conseguir llevar a cabo el contrato cuya mediación se solicita, primando, por tanto, la obtención del resultado.

         Si acudimos al maestro Díez Picazo, en su Sistema de Derecho Civil (Tomo II), insiste en esta idea: en la práctica resultará en ocasiones dudoso si un determinado contrato ha de ser calificado como arrendamiento de obras o de servicios, siendo la razón de estas dudas que toda prestación tiende, por esencia, a la satisfacción de un interés, a un resultado que el acreedor juzga útil.

         Así las cosas, el criterio de calificación de uno u otro es que en el arrendamiento de servicios se trata de desenvolver una actividad, mientras que en el arrendamiento de obras se persigue el resultado útil de esa actividad. Y en los casos dudosos, se propone la presunción favorable al arrendamiento de servicios si el resultado no está en la mano del que realiza el trabajo.

         Con este criterio, resulta evidente que la utilidad perseguida en el contrato de mediación o corretaje no es la búsqueda de posibles compradores sin más, sino la obtención de un comprador que efectivamente compre –valga la redundancia. Lo que da utilidad al contrato es precisamente conseguir el resultado y de ahí que éste se configure como esencial al contrato, que se califica de este modo como “de resultado”.

            Para concluir esta entrada, nada mejor que revisar el contrato de mediación en su totalidad, como hacemos en este vídeo de nuestro canal de Youtube