La sentencia del Tribunal Supremo 469/2016, de 12 de julio
(que puede localizarse AQUÍ) resulta de gran interés por resolver un situación
que se da mucho en la práctica: la promoción de viviendas en régimen de
cooperativa con la intervención de una sociedad gestora –que lo hace de manera
profesional y con ánimo de lucro- y la determinación de quién ha de responder
por los incumplimientos del contrato.
En efecto, una compradora de vivienda en régimen de cooperativa
insta la resolución del contrato y la devolución de las cantidades entregadas a
cuenta porque la Cooperativa no ha comenzado la construcción al no conseguir
que ninguna entidad bancaria o aseguradora garantizara la devolución de lo
entregado. La demanda se interpone contra ambas entidades, cooperativa y
entidad gestora, y es estimada por el Juzgado, cuya sentencia es revocada por
la Audiencia Provincial al entender que en realidad lo que la actora pretende
es desvincularse de su condición de cooperativista y en tal caso debe acudir a
los procedimientos establecidos en los estatutos sociales para la baja del
socio y devolución de sus aportaciones.
1.
En primer lugar, el tema no plantearía ningún problema si lo pretendido
por la cooperativista demandante-recurrente fuese no seguir cumpliendo el
calendario de pagos mientras no se constituya la garantía, pues obligarla a
cumplirlo equivaldría a privarla de un derecho legalmente irrenunciable;
2.
Pero lo que se pretende es la recuperación de las cantidades anticipadas
desvinculándose totalmente de la cooperativa, a modo de resolución del contrato
de compraventa. De ahí que la Sala deba decidir si tal pretensión resulta
totalmente inviable por estar sujeta la demandante al régimen estatuario de
baja voluntaria, o, por el contrario, cabe que la cooperativista recupere las
cantidades anticipadas sin quedar inexorablemente vinculada al régimen
estatutario de baja voluntaria. Ambas posturas han sido mantenidas por diversas
Audiencias Provinciales .
3.
Según el Tribunal, “la única respuesta coherente con la doctrina
jurisprudencial sobre la Ley 57/1968 es reconocer al cooperativista
demandante-recurrente el derecho a recuperar las cantidades anticipadas por no haber
obtenido la imperativa garantía de su devolución, pero no con cargo a la cooperativa demandada, ya que en tal caso el
incumplimiento lo soportarían todos los demás cooperativistas que se encuentren
en su misma situación”.
4.
Como responsables de la constitución de la garantía, el Decreto
3114/1968 identifica a las Juntas Rectoras de las cooperativas o a los gestores
de las comunidades, pero la D. Adicional 1.ª LOE se refiere a «[l]a percepción
de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores y gestores». Esta
especial mención de los gestores permite entender que cuando, como en el presente caso, existe una sociedad mercantil
profesionalmente dedicada a la gestión de cooperativas, la responsabilidad
frente a los cooperativistas por la omisión de la garantía recae muy especialmente
sobre ella, precisamente por su condición de profesional, aun cuando en puridad
no sea la perceptora de las cantidades anticipadas y aun cuando
solidariamente con ella tuviera también que responder el Consejo Rector de la
cooperativa, en este caso no demandado.
5.
Cuestión distinta será, una
vez recuperadas por la demandante las cantidades anticipadas, su desvinculación
de la cooperativa, que habrá de ajustarse a los estatutos de la misma,
sin que el procedimiento tenga que ser necesariamente el de la baja voluntaria.
Sin duda, una solución que
obligará a las gestoras de cooperativas a extremar el rigor de la gestión, al
tener que asumir una responsabilidad cuya última ratio es que se trata de
profesionales que actúan con ánimo de lucro si bien al amparo de la normativa
cooperativista.
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