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lunes, 11 de septiembre de 2017

DEUDAS Y COMUNIDADES DE PROPIETARIOS


Para retomar el blog  tras las vacaciones estivales, traemos noticia de una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid que resuelve sobre un supuesto bastante común y que es objeto de bastante conflictividad en los tiempos que corren: los impagos de cuotas de Comunidad de Propietarios.
 

Sorprendente y paradójicamente, según se indica en los medios de comunicación, los principales deudores de estas cuotas son las entidades financieras que, tras adjudicarse los inmuebles por impago de sus clientes, tampoco atienden las obligaciones con la Comunidad. Así, en el año 2013 se cuantificaban las deudas de este tipo en doscientos cincuenta millones de euros (ver AQUÍ), incrementándose a CUATROCIENTOS CUARENTA Y CINCO en julio de 2015 (ver AQUÍ) y sin que tengamos datos actualizados. Tan relevante era el asunto que incluso motivó la apertura de un procedimiento de queja de oficio por el Defensor del Pueblo Andaluz, posteriormente archivada tras la aprobación de una reforma legal que amplió la responsabilidad del adquirente (puede consultarse AQUÍ)

Sin que entremos a valorar la situación, lo cierto y verdad es que la sentencia objeto de este comentario no sólo recoge esta situación, sino que la entidad financiera demandada se opuso a la reclamación por el hecho de no figurar aún en el Registro a su nombre el inmueble.

La Audiencia Provincial revoca la sentencia –como no podía ser menos- y da por acreditada la condición de titular de las viviendas de Bankia, S.A., recordándonos que la inscripción del dominio en nuestro sistema registral no es constitutiva y que, por supuesto, podemos ser propietarios de un bien inmueble aunque no figuremos en el Registro como titulares registrales.

En tal sentido, cabe recordar que el sistema de adquisición de la propiedad se establece en nuestro ordenamiento en base al art. 609 del Código Civil, que exige la concurrencia de un título (contrato traslativo de la propiedad, por ejemplo) y un modo (que es la entrega o “traditio”), de tal modo que cuando concurren ambos, se ha adquirido la propiedad, aunque ésta no se haya inscrito en el Registro de la Propiedad.

Como indica la sentencia, “En el presente caso está acreditado que la demandada era al tiempo de la reclamación de las cuotas de la comunidad, la propietaria legal de las viviendas por adjudicación en ejecución hipotecaria, sin haber procedido a su inscripción en el Registro de la Propiedad, al no ser dicha inscripción constitutiva del derecho, ni precisar a estos efectos una publicidad registral específica, a tenor del artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, que impone a cada propietario la obligación de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble.

A la vista de esto, las Comunidad de Propietarios deben estar atentas a los casos en que los vecinos no pagan las cuotas de manera reiterada, pues probablemente tampoco estén atendiendo el préstamo hipotecario con el que hubiera financiado la adquisición de la vivienda, y en tal caso, a partir del momento de la adjudicación, la responsabilidad pasará al adjudicatario, mejorando de este modo las expectativas de cobro.

La sentencia, para quien tenga curiosidad en consultarla, es la nº 321/2017, de 5 de julio de 2017, de la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid.

 

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