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miércoles, 17 de septiembre de 2014

EL CREDITO REFACCIONARIO


            Hace unos días me visitaba en el despacho un cliente, constructor, a quien el promotor de un bloque de viviendas adeuda gran parte del importe de la obra realizada. Como internet está al alcance de cualquiera y existe información de todo tipo al respecto, me planteaba en concreto el porqué de no poder cobrar con el propio edificio, pues, según él, tenía un crédito refaccionario sobre el mismo.
            La verdad es que tener que contradecir lo que un cliente ha encontrado en internet es siempre una tarea ingrata, puesto que el cliente suele decantarse por aquella opinión que le es más favorable y, en nuestro caso, la mía no lo era.
            En efecto, el crédito refaccionario es aquel que se origina por el anticipo de la financiación, o del pago de los costes, bien de la rehabilitación o reedificación (refacción) de un inmueble, o bien por su nueva construcción, de modo que el acreedor refaccionario que ha costeado el aumento del valor del inmueble, como consecuencia de la obra, y que ha soportado el anticipo, adquiere un derecho de realización preferente sobre el inmueble construido o mejorado, en garantía de la devolución del anticipo costeado.
            El crédito refaccionario otorga un derecho preferente frente a los restantes acreedores del titular que interviene en una obra de edificación o mejora de una finca para satisfacer su crédito derivado de los gastos y honorarios devengados.
            En este sentido, los artículos 1921 y siguientes del CC regulan la concurrencia y prelación de créditos, estableciendo el art. 1922 del CC el orden de preferencia de los créditos especiales de naturaleza mobiliaria y el artículo 1923 los de naturaleza inmobiliaria. Concretamente su apartado 3º preceptúa :
            Art. 1923: “Con relación a determinados bienes inmuebles y   derechos reales del deudor, gozan de preferencia:
            3º.- Los créditos hipotecarios y los refaccionarios, anotados e            inscritos en el Registro de la Propiedad, sobre los bienes       hipotecados o que hubiesen sido objeto de la refacción”.
Por lo que se entiende que la preferencia de estos créditos se encuentra condicionada a la previa inscripción del mismo en el Registro de la Propiedad. Y en caso de concurrir con otros, de acuerdo con el art. 1927 Cc, será el orden de antigüedad de las respectivas inscripciones o anotaciones el que determine su preferencia.
Teniendo en cuenta, como acabamos de decir,  la obligatoriedad de la inscripción del crédito refaccionario para que surta efecto como tal, según el art. 59 de la Ley Hipotecaria el acreedor refaccionario deberá presentar el contrato por escrito que en cualquier forma legal haya celebrado con el deudor. Esta anotación surtirá, respecto al crédito refaccionario, todos los efectos de la hipoteca.
El art. 64 de la Ley Hipotecaria aclara la prevalencia que se otorga al acreedor refaccionario, lo que es importante cuando concurra con un derecho real de hipoteca:
“Las personas a cuyo favor estuvieren constituidos derechos reales sobre la finca refaccionada, cuyo valor se haga constar en la forma prescrita en los artículos precedentes, conservarán su derecho de preferencia respecto al acreedor refaccionario, pero solamente por un valor igual al que se hubiere declarado a la misma finca.
El acreedor refaccionario será considerado como hipotecario respecto a lo que exceda el valor de la finca al de las cargas o derechos reales anteriormente mencionados, y en todo caso, respecto a la diferencia entre el precio dado a la misma finca antes de las obras y el que alcanzare en su enajenación judicial.”
Es decir, el constructor que tenga un contrato de obra con el promotor podrá anotarlo en el Registro y una vez anotado, si existiera sobre la finca una hipoteca en garantía de un préstamo concedido para financiar la construcción, el acreedor hipotecario sólo tendrá preferencia sobre el valor de la finca antes de llevarse a cabo la refacción del inmueble. Lo que exceda del mismo,  teniendo en cuenta que esa diferencia de precio sería debida a una mejora en el inmueble, gracias al crédito refaccionario (es decir, el concedido por el constructor al promotor al llevar a cabo la obra sin cobrarla), aumentará el valor del inmueble y por tanto aprovechará al constructor-acreedor refaccionario.
Con esta respuesta, que nada tenía que ver con lo que había leído en internet, mi atribulado cliente se despidió del despacho porque, llevado de su naturaleza confiada y sus años de relación con el promotor, … ni siquiera había firmado contrato con él.
 
NOTA.- Para quien quiera profundizar en el tema, la obra de referencia (o al menos, una buena obra en la materia en mi opinión) es “El privilegio del crédito refaccionario” de Encarnación Cordero Lobato, Madrid, 1995.

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